To read the news in English, please click here:  |
|||||||||||||||||||||||
Käesolev uudiskiri kajastab informatsiooni, mis võib osutuda vajalikuks äri edendamisel ning juriidiliste probleemide ärahoidmisel. Oleme praktikas täheldanud, et esmapilgul mitteolulisena näivad pisiasjad võivad hiljem osutuda määravaks ning seetõttu juhime mõnele neist käesolevas uudiskirjas ka tähelepanu.
1. KÄIBEMAKS KINNISVARA MÜÜGI KORRAL Kinnisasjade müügile kehtestatud uus käibemaksukord on kehtinud üle aasta, kuid paraku pole uut korda laialt teadvustatud ning kehtestatud korra rakendamisel tehakse tihti vigu. Kinnisvara müües või ostes ei tohi unustada käibemaksu tasumise kohustust, samuti tuleb veenduda, et kõik vajalikud teavitused oleksid õigeaegselt tehtud. Eksimise hind võib olla kõrge, seega kordame üle uue korra peamised aspektid. Aprill 2012 jõustusid käibemaksuseaduse muudatused, millega muudeti pöördmaksustatavaks sellise kinnisvara käibemaksuga maksustamine, mille puhul käibemaksu lisamine on vabatahtlik.
Käibemaksu lisamine on vajalik ja mõistlik olukorras, kus müüja on kinnisasjaga seoses viimase 10 aasta jooksul teinud kulutusi või investeeringuid, mille osas on müüja sisendkäibemaksu riigilt tagasi küsinud. Kui sellise kinnisasja müümisel ei lisata müügihinnale käibemaksu, on müüjal vaja korrigeerida nimetatud perioodi mahaarvatud sisendkäibemaksu. Varem mahaarvatud sisendkäibemaks, mida korrektsiooni tõttu enam maha arvata ei saa, tuleb riigile tagasi maksta. Uue korra rakendamisel peab kindlasti meeles pidama, et käibemaksu vabatahtlik lisamine eeldab maksuameti eelnevat kirjalikku teavitamist. Eraldi vormi pole teavituseks ette nähtud ning maksuamet pole ka täpsustanud teavituse korda. Teavituse võib teha vabas vormis ja edastada maksuametile postiga. Praktikas on maksuamet aktsepteerinud ka digitaalselt allkirjastatud ja e-postiga kohale toimetatud teavitusi. Tihti ei ole müüja teavituse tegemise nõudest teadlik ja küsimus tõusetub alles järgmise käibemaksudeklaratsiooni koostamisel. Tüüpiliselt eelnevad kinnisvaratehingutele intensiivsed läbirääkimised, millega seoses võib maksuametisse teavituse tegemine lihtsalt ununeda. Seega pole ebatavaline, et teavitus saadetakse hilinemisega. Seaduses pole teavituse hilinemise tagajärgi välja toodud. Halvimal juhul võib maksuamet lähtuda sellest, et käibemaksu lisamise eeldused ei olnud täidetud ning nõuda sisendkäibemaksu korrigeerimist.
2. UUS KORTERIOMANDI- JA KORTERIÜHISTUSEADUS TULEKUL Justiitsministeerium saatis kolmandat korda kooskõlastusringile korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu. Viimased muudatused puudutavad majandamiskuludest (sh kommunaalkuludest) tekkinud võlgnevuste likvideerimise võimalusi kui korteriomand on koormatud hüpoteegiga. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõuga toimub korteriomandiõiguse kodifitseerimine, mille raames kaks praegu kehtivat seadust – korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus – asendatakse ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted. Eelnõu kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu. Kavandatava reformi tulemusena kaovad need segadused, mis praegu on tekkinud seoses korteriomanike ühisuse ja selle valitsejaga. Kolmandate isikutega, näiteks maja remontiva ehitusettevõtjaga lepingu sõlmimisel tekitab praegune korteriomanike ühisus segadust, sest jääb ebaselgeks, kes ikkagi on lepingu pool, kas valitseja või korteriomanikud ning kuidas teha kindlaks, kas ennast valitsejana esitlev isik seda ka tegelikult on. Eelnõuga sätestatud automaatselt moodustuv korteriühistu on oluliselt arusaadavam lepingupartner. Võrreldes kehtiva õigusega muutub korteriühistu tegevus korteriomaniku jaoks läbipaistvamaks. Igal korteriomanikul tekib juurdepääs korteriühistu pangaandmetele. Sellega väheneb oht, et korteriühistu juhatus kuritarvitab korteriomanike usaldust, sest iga muudatus korteriühistu kontol on korteriomanikele nähtav. Mõnevõrra muutuvad korteriomaniku kui ehitise kaasomaniku vastutuse põhimõtted. Eelnõu kohaselt tuleb ehitisest lähtuva ohu realiseerumisel (näiteks allakukkunud jääpurikas) esitada kahju hüvitamise nõue korteriühistu vastu. Majandamiskulude võlgnevuse puhul muutub olukord kõigi osapoolte (korteriomaniku, -ühistu ja hüpoteegipidaja) jaoks selgemaks. Korteriühistu nõue korteriomaniku vastu tagatakse seadusjärgse pandiõigusega, mis võimaldab korteriühistul panna oma nõue edukalt maksma ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust. Samas on korteriühistu pandiõiguse suurus selgelt piiratud (kuni 5% täitemenetluses saadavast tulemist), erinevalt praegu ostjale üleminevast eelmise omaniku võlast. Varasemast selgem saab olema regulatsioon korteriühistu maksejõuetuse kohta. Nagu iga juriidilise isiku puhul, tuleb ka korteriühistu püsiva maksejõuetuse korral kohtule esitada pankrotiavaldus. Pankroti tulemusena korteriühistut siiski ei likvideerita, vaid sisuliselt korteriühistu saneeritakse. See tähendab, et kohus kehtestab korteriühistule sellise majanduskava, mis tagab korteriühistu jätkusuutliku tegevuse. Sellega on kaitstud ka võlausaldajate õigused. Eelnõu täiendamisel on lähtutud põhimõttest, et korteriomandit tagatisena kasutada sooviv isik (kas korteriomanik ise või kolmandast isikust laenuvõtja) peab lisaks laenu tagasimaksmisele hoolitsema ka selle eest, et korteriomandi majandamiskulud on tasutud. Samas muudab eelnõus korteriühistu pandiõiguse suuruse piiramine ka hüpoteegipidaja olukorra kindlamaks ja selgemaks võrreldes hetkel kehtiva olukorraga, kus korteriomandi sundmüügi puhul saab korteriühistu esitada mistahes suurusega nõude. Eelnõu koostamisel on osalenud ka Urmas Volens SORAINENi kinnisvaratöörühmast.
3. KONKURENTSIPIIRANGUTEST ÄRIKINNISVARA ÜÜRILEPINGUTES Sageli soovivad üürilepingute pooled kokku leppida piirangutes, millega kaasneb oht minna vastuollu konkurentsiseadusest tulenevate keeldudega. Pöördusime hiljuti Konkurentsiameti poole, et täpsustada nende lähenemist ärikinnisvara üürilepingutes sisalduvate konkurentsipiirangute lubatavusele. Ootuspäraselt on Konkurentsiameti lähenemine konservatiivne. Selgituste kohaselt ei saa ka üürileandjad ja üürnikud, kelle turuosad jäävad asjaomastel turgudel alla 15%, tugineda vähese tähtsusega kokkulepete jaoks ettenähtud erandile. Seda põhjusel, et enamik üürilepingutes sisalduvaid konkurentsiõiguslikult problemaatilisi sätteid piiravad kolmandate isikute juurdepääsu kaubaturule. Sellisteks säteteks on näiteks:
Seetõttu on kõikide üürilepingutes sisalduvate konkurentsipiirangute puhul lähtekohaks, et need on konkurentsiseadusega vastuolus. Samas on võimalik konkreetsete asjaolude põhjal iga juhtumi puhul analüüsida, kas selline piirang võib vastata individuaalerandi tingimustele. Individuaalerandi kohaldumiseks peavad täidetud olema kõik järgmised tingimused:
Konkurentsiamet selgitas oma seisukohti seoses kahe individuaalerandi tingimusega: konkurentsipiirang peab olema hädavajalik ega tohi anda võimalust kõrvaldada konkurentsi kaubaturu olulise osa suhtes. Kokkuvõtvalt peaksid üürilepingu pooled enam kui 5-aastase tähtajaga eksklusiivsuskohustuse korral igal juhul eeldama, et piirang ei ole efektiivsuse kasvu saavutamiseks hädavajalik ning on konkurentsiseadusega vastuolus. Seoses nõudega, et piirang ei tohi ühelgi juhul võimaldada kõrvaldada konkurentsi kaubaturu olulise osa suhtes, võivad ennast selle kriteeriumi täidetuse osas kindlamalt tunda üürilepingu pooled, kelle turuosad ei ületa 30%. Seda põhjusel, et väiksemate turuosade korral ei saa üldjuhul rääkida konkurentsi olulisest mõjutamisest. Alla 30% või isegi 15% jäävad turuosad ei välista aga konkurentsipiirangu keelatust olukorras, kus piirang ei täida ülejäänud kolme individuaalerandi tingimust.
4. MILLAL NING KELLE SUHTES TEKIB EHITISE GARANTII ANDMISE KOHUSTUS? Tellija ja töövõtja võivad leppida ehitustöö tegemise korral lisaks töövõtulepingust tulenevatele kohustustele kokku ka töövõtja garantii, millega luuakse eraldiseisev õigussuhe töövõtusuhte kõrvale. Lisaks näeb kehtiv ehitusseadus (samuti uue ehitusseadustiku eelnõu) ette ehitusettevõtja kohustuse tagada määratud aja jooksul ehitise vastavus nõuetele ning ohutus. Seda ehitusseadusest tulenevat ehitusettevõtja kohustust nimetatakse ehitise garantiiks. Ehitise garantii ja töövõtugarantii täiendavad töövõtulepingust tulenevat ehitaja vastutuse üldist korda. Mõnedel juhtudel vastutab ehitusettevõtja aga hoopis deliktiõiguslikul (kahju õigusvastase tekitamise sätete) alusel ka nende isikute ees, kellega tal mingit lepingulist suhet ei olegi. Nende nelja instituudi – ehitustöövõtja töövõtulepingulise vastutuse, lepingulise töövõtugarantii ja ehitise garantii ning ehitustöövõtja deliktilise vastutuse – piiritlemine on õiguslikult probleemne. Eelkõige on vaieldav, millal ning kelle suhtes tekib ehitise garantii andmise kohustus, mis on selle instituudi õiguslik sisu ning missugused kokkulepped on sellega seoses lubatud. SORAINENi kinnisvaratöögrupi advokaadid Kristjan Tamme ja Urmas Volensi poolt koos TÜ dotsent Kalev Saarega teadusajakirjas Juridica avaldatud artikkel otsib nendele küsimustele vastuseid. Kuivõrd ehitusseadustiku eelnõus sisalduv ehitise garantii reeglistik võimaldab esitada nõudeid ehitusettevõtja vastu isegi juhul, kui ehitusettevõtja ei ole ehituse töövõtulepingut rikkunud, siis juhivad autorid tähelepanu eelnõu probleemsetele sätetele ning pakuvad välja oma.
5. UUS TÖÖSTUSHEITE SEADUS Alates 01. juunist 2013 hakkab kehtima tööstusheite seadus. Uue tööstusheite seaduse eesmärgiks on võtta üle Euroopa Liidu direktiiv 2010/75/EL tööstusheidete kohta (saastuse kompleksne vältimine ja kontroll). Kuna tegemist on erinevaid tegevusvaldkondi liitva direktiiviga, on selle sätted suures osas Eesti õigusesse juba üle võetud, kuid need paiknevad eri õigusaktides. Tööstusheite seadusega koondatakse tööstustegevusvaldkondi reguleerivad sätted kokku ja sätestatakse käitistele analoogiliselt direktiivi sätetega ühtsed nõuded. Võrreldes varasema regulatsiooniga on sisulisematest muudatustest olulisemad suurte põletusseadmete ning jäätmepõletus- ja koospõletustehaste, samuti titaandioksiidi tootvate käitiste heidete uued piirväärtused ning parima võimaliku tehnika rakendamine kompleksloa kohustusega käitistes konkreetsete nõuete kohaselt, mis sisalduvad Euroopa Komisjoni poolt parima võimaliku tehnika järeldustes ning parima võimaliku tehnika viitedokumentides. Lisaks on olulisemateks sisulisteks muudatusteks veel kompleksloa kohustusega käitise uus kohustus koostada tegevuskoha lähteolukorra aruanne ning rakendada tegevuse lõpetamisel järelhooldusmeetmeid. Samuti keskkonnaalase kontrolli süsteemi rakendamine, et keskkonnakompleksloaga käitiste mõju oleks korrapärase jälgimise all, mis võimaldaks kompleksluba vajaduse korral ajakohastada. Täpsemalt saab seaduste ja menetlusteabega tutvuda Riigiteataja veebilehel.
6. GREEN BUILDING COUNCIL (GBC) KURSUS: „ÕIGUSNÕUDED JA VABATAHTLIK SERTIFITSEERIMINE“ Green Building Professional sertifikaadi saamiseks viib GBC 2013. aasta jooksul läbi mitu kursust. SORAINEN on 3. juunil toimuva kursuse „Õigusnõuded ja vabatahtlik sertifitseerimine“ üks korraldajatest. Registreerimiseks saatke osalemissoov e-maili aadressile info@gbc.ee. |
|||||||||||||||||||||||
 Tagasi algusesse |
 |
||||||||||||||||||||||
Olete saanud selle e-kirja SORAINENi uudiskirjaga, sest olete lisatud SORAINENi andmebaasi. SORAINENi uudiskirjad on koostatud teabe edastamise eesmärgil ning ei too autoritele kaasa kohustust ega juriidilist vastutust. SORAINEN uudiskirjad ei kata kõiki õigusvaldkondi ega kajasta kõiki muutusi õigussüsteemis, samuti pole esitatud seletused ammendavad. Seetõttu soovitame lisainformatsiooni saamiseks ühendust võtta advokaadibürooga SORAINEN või oma juristiga. SORAINENi uudiskirjade elektroonilised versioonid leiate meie kodulehelt www.sorainen.ee ja te võite täpsustada oma eelistusi uudiskirjade saamiseks siit. © SORAINEN 2013 |