To read the news in English, please click here:  |
| Hea klient ja koostööpartner
Teie ees on Eesti kinnisvara ja ehituse valdkonna uudiskiri, mille eesmärgiks on kajastada ehituse, kinnisvara ja keskkonnaõiguse valdkonna olulisemaid uudiseid. Loodetavasti leiate saadetud uudistest teile vajalikku infot. Lisaks soovime teada anda, et meie kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühmas on toimunud mõningad muudatused. SORAINENi kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühmal on uus juht, nõunik ja vandeadvokaat Urmas Volens (dr.iur). Urmas on 2010. aasta algusest töötanud SORAINENis, eelnevalt töötas ta 1998. aastast Justiitsministeeriumis, juhtides viimati asekantslerina õiguspoliitika osakonda. Ta on osalenud kõigi peamiste eraõiguse ning avaliku õiguse valdkonna seaduste eelnõude väljatöötamises ning on osalenud keskkonnaõiguse, sotsiaalõiguse, ehitus- ja planeerimisõiguse ning majandushaldusõiguse kodifitseerimise ettevalmistamises. Kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühma värskeim liige on advokaat Kristjan Tamm, kes on töötanud õiguse valdkonnas alates 2004. aastast, mil ta alustas tööd ehitusvaldkonna juristina. Kuivõrd Kristjan on enne õigusteaduse õpinguid omandanud bakalaureuse kraadi ehitusteaduskonnas ja töötanud nii ehitusinsenerina kui ka projekteerimis- ja ehitusettevõtte juhina, siis omab Kristjan lisaks valdkonna headele õiguslikele teadmistele ka pikaaegset kogemust ja kompetentsi ehituse ning projekteerimise sisulistes küsimustes, mis hõlbustab Kristjanil oluliselt ehitusega seotud klientide õiguste kaitsmist ning klientidele parimate lahenduste väljatöötamist. Töörühma senine juht partner ja vandeadvokaat Kaido Loor jääb ka edaspidi kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühma liikmeks, kuid keskendub peamiselt ka varasemalt tema vastutusalasse kuulunud maksuõiguse töörühma juhtimisele. Kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühma liikmetena jätkavad vandeadvokaat Paul Künnap ja advokaat Anneliis Lett. Töörühma senised liikmed Leho Pihkva ja Kris Tammistu on SORAINENist lahkunud. Antud uudiskirjas räägime järgmistel teemadel:
|
27. novembril toimuval SORAINENi ärihommikusöögil räägime hiljutiste Riigikohtu lahendite ning meie klientide praktika põhjal kinnisvara- ja ehitusõiguse valdkonna aktuaalsetest teemadest. Arutleme kuidas peaks juba üürilepingut sõlmides ette valmistuma selle lõpetamiseks ning milliste riskidega tuleb arvestada, et kindlustada end hilisemate nõuete vastu. Läbi praktiliste näidete räägime kuidas tuleks oma õiguste kaitsel korrektselt käituda juhul, kui tellitud ehitusel avastatakse puudused. Võtame tähelepanu alla sales-lease-back tehingud, kuna vähesed Eesti suurettevõttedki on antud tehingut kaalunud võimaliku võimendusena ettevõtte laienemise rahastamisel või olemasolevate krediidiküsimuste lahendamisel. Esmalt jagab sales-lease-back tehingute kogemust Catella, seejärel jätkame arutelu tehingute juriidilistest võtmeküsimustest – kuidas tagada mõlemale tehingupoolele mõistlik lahendus nii kohustuste kui õiguste osas. Lõpuks valgustame kuulajaid aina aktuaalsemaks muutuval teemal – millistel tingimustel toimub kinnisasja ostmisel ettevõtte üleminek, millega ostja võtab üle ka müüja võlad ja muud kohustused, töötajad jne ning millised on muud tekkivad probleemkohad sel puhul nii ostjale kui müüjale? Samuti võrdleme arenguid Eestis naaberriikidega. Ettekandeid teevad:
Ärihommik toimub teisipäeval 27. novembril kell 9:00-12:00, Meriton Grand Conference & Spa Hotel II korruse konverentsiruumis K.J. Peterson, Paldiski mnt 4, Tallinn. Meie aktiivsed kliendid on ärihommikule oodatud osalema tasuta (2 kliendiesindajat). Teistele registreerujatele on ärihommikul osalemise tasu 49 EUR + km. Palume oma huvist ürituse vastu teada anda esimesel võimalusel. Registreeruda saab hiljemalt T 20. novembril kell 17:00, täites ankeedi või saates e-kirja aadressile seminars-estonia@sorainen.com. Ürituse parema organiseerimise nimel palume registreerunutel, kes ei saa siiski osaleda, meid esimesel võimalusel sellest teavitada. Tasu eest registreerujatel palume võimalikust tühistamisest teatada hiljemalt T 20. novembril kell 17:00 (hilisema teavitamise korral kuulub osalemistasu tasumisele).
Euromoney hindab taas kõrgelt SORAINENi kinnisvaraõiguse valdkonda Euromoney, juhtiv rahvusvaheline finantsajakiri, kuulutas hiljuti välja kinnisvara valdkonna 2012. aasta auhindade võitjad. Sel aastal antakse auhindu välja kaheksandat korda, auhindu on välja antud 2004. aastast. Kolmandat aastat järjest võitis SORAINEN kinnisvara valdkonna õigusnõustajate kategoorias esimese koha Eestis ja Lätis ning teise koha Leedus. Samuti hinnati SORAINENi kõrgelt kinnisvaratehingute kõigi erinevate nõustajate seas: kolmas koht Eestis, neljas Lätis, ja kuues Leedus. “Regiooni kinnisvaraturg on käimasoleva võlakriisi valguses ettevaatlik. Hirm euro kokkuvarisemise ees on jätkuv. Hirm mõjub ebasoodsalt ka investorite kindlustundele ning tehinguid on tihti keeruline lõpule viia. Oleme siiski rahul, et vaatamata majandus- ja ärikeskkonna ebakindlusele näitab Baltikumi kinnisvaraturg stabiilset ja jätkusuutlikku majanduskasvu ning et pärast kriisi ja kinnisvaraturu soikumist on huvi arendusprojektide vastu taastumas. Nii mõnedki suured tehingud on pooleli või planeerimisfaasis ning nii mõndagi neist tehingutest nõustab SORAINEN. Meie regionaalne kinnisvaraõiguse valdkond on jätkuvalt SORAINENi üks suurimaid nõustamisvaldkondi, seda kinnitavad ka eelmise aasta jooksul SORAINENi osalusel nõustatud suurprojektid; Nord Streami nõustamine Eestis kahe potentsiaalse Läänemere-aluse gaasitorujuhtme rajamiseks, Belveron Holdings Limited nõustamine 15,6 miljoni eurose tehingu sõlmimisel 353 korteri omandamiseks Riias ning koostöö Hitachiga Leedu Visaginase tuumajaama projekti raames,” kommenteerib Ģirts Rūda, SORAINENi regionaalse kinnisvaraõiguse töörühma juht. Kinnasvaraturu hindamisuuringu viib läbi Euromoney, kes saab sisendit kõigilt kinnisvarasektoris tegevatelt äriühingutelt nende tegevuste, saavutuste ja meelestatuse kohta. Võitjad selgitatakse kinnisvaraarendajate, nõustajate, investeerimisjuhtide, äriühingutest lõppkasutajate ning pankade arvamuste koondamisel üle maailma. 2012. aasta hindamisuuring viidi läbi 5. märtsist 21. maini. Euromoney uuringu läbiviijad ei ole siiani uuringusse kaasanud Valgevene turgu. Teiste riikide ja valdkondade uuringutulemused on saadaval Euromoney koduleheküljel.
WTS rahvusvaheline uuring kinnisvarainvesteeringute maksustamise kohta
Globaalne maksuekspertide võrgustik WTS avaldas äsja rahvusvahelise uuringu kinnisvarainvesteeringute maksustamisest Euroopas, Brasiilias, Hiinas ning Venemaal „International Taxation of Real Estate Investments 2012“. Uuring annab põhjaliku ülevaate 38 uuringus osalenud maa maksusüsteemidest, sealjuures eelkõige keskendudes informatsioonile, mis on relevantne kinnisvarainvesteeringute tegemisel. SORAINEN panustas uuringusse nii Baltikumis kui Valgevenes. Tutvu kogu WTS uuringuga: International Taxation of Real Estate Investments
Riigikohus täpsustas ehitaja vastutusega seonduvat Hiljuti täpsustas Riigikohus ehitaja vastutust töö lepingutingimustele mittevastavuse eest. Riigikohus leidis uudsena, et ehituslepingu pooled võivad võlaõigus- ja ehitusseadusest tulenevalt sõlmida kokkuleppeid ehitaja vastutusmäära muutmiseks. Lahendi valguses on selge, et ehitusseadusest tulenevat garantiid on võimalik kokkuleppega muuta, jättes näiteks välja üksikute õiguskaitsevahendite kohaldamise võimaluse, samuti võivad pooled anda töövõtjale võimaluse tugineda vastutust piiravatele asjaoludele. Samas leidis Riigikohus, et ehitusgarantiist tulenev töövõtja vastutus ei piira ehitaja üldist seadusest tulenevat vastutust lepingutingimustele mittevastavuse eest. Seega juhul, kui ehituslepinguga ei ole piiranguid ette nähtud, saab tellija ehitise puudustest tulenevalt ehitaja vastu nõudeid esitada sõltumata poolte kokkulepetest garantii kui täiendava vastutuse osas. Sellest tuleneb ehituslepingute praktika jaoks selge vajadus hakata edaspidi ehituslepingute sõlmimisel ehitaja seadusest tulenevale ja garantiiga seotud vastutusele tunduvalt suuremat tähelepanu pöörama. Eelkõige vajavad lepingutes põhjalikku reguleerimist järgmised küsimused:
Teiseks selgitas Riigikohus, et võlaõigusseaduse järgi ei vastuta töövõtja töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tulenes tellija juhistest, tellija esitatud materjali puudustest või kolmanda isiku eeltöödest, kui ehitustöövõtja tõendab, et ta tellija juhiseid, materjali või eeltöid piisavalt kontrollis. Seega peab ehitaja suutma tõendada, et ta on tellija antud juhiseid, materjali või eeltöid piisavalt kontrollinud. Kui ehitajal tõendite esitamine ei õnnestu, ei saa ta juhiste, materjali või eeltööde puudustele tugineda.
Riigikohus selgitas üürniku ja üürileandja kohustusi Riigikohus on hiljuti selgitanud üürniku üüritud ruumi tagastamisega seonduvat. Kohus asus seisukohale, et üürnik on täitnud oma kohustuse üürieseme tagasiandmiseks alates eseme tegelikust tagastamisest sõltumata sellest, kas selle kohta koostatakse üleandmise-vastuvõtmise akt. Kui üürnik ei tagasta asja pärast lepingu lõppemist õigeaegselt, võib üürileandja nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri. Kohus selgitas , et kui üürileandja leiab, et üüritud ruum on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, tuleb kahju tekitamise kohta tõendid esitada üürileandjal. Seaduse kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Üürniku mitteteavitamisel kaotab üürileandja puudustest tulenevad õigused, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Seega tuleb üürileandjal pöörata üüritud eseme üürnikult vastu võtmisel kohe tähelepanu ruumi puuduste tuvastamisele, fikseerimisele ja üürniku teavitamisele, kuivõrd hiljem avastatud puudustele lahendi valguses enam tugineda ei saa.
Riigikohus selgitas kinnistu piiride kindlaksmääramise reegleid Kinnisasjade piiride kindlaksmääramisega seonduvalt on Riigikohus hiljuti selgitanud, et katastriüksuse moodustamisel nii maa mõõdistamisega kui ka plaani- ja kaardimaterjali alusel kaardistatakse tegelikkusele vastavad piirisuhted looduses. Samuti leiti, et alamate astmete kohtud on piirivaidlustes seni üle hinnanud katastrikannete õiguslikku tähendust. See tähendab, et kinnisasjade tegelikke piire ei määrata vältimatult katastriüksuse kaardistatud piiride alusel, vaid katastri kaart peab kirjeldama mõõdistamisel ilmnevat tegelikku olukorda. Teiseks on lahend oluline, kuna Riigikohus kinnitas, et kui menetluse käigus tegelikult kinnisasja piiri muudetakse, s.t. kinnisasjast osa võõrandatakse või omandatakse, on ühtlasi tegemist kinnisasja käsutamisega, milleks on vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatusse. Seega, alati kui toimub kinnisomandi üleandmine ühelt isikult teisele, tuleb selleks sõlmida notariaalselt tõestatud leping ning seni praktikas levinud kinnisomandi üleandmine kinnisasja piiri täpsustamise menetluse käigus ei ole seaduspärane.
Valmimas on uus korteriomandi- ja korteriühistu seadus Möödunud suvel avaldas Justiitsministeerium arvamuste ja ettepanekute saamiseks korteriomandi- ja korteriühistu seaduse eelnõu, mille eesmärgiks on muuta korteriomandi valitsemine selgemaks ja korteriühistu tegevus läbipaistvamaks. Eelnõu asendab jõustumisel hetkel kehtiva korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse ühe tervikliku seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud küsimused ning toob kaasa põhimõttelised muudatused kortermajade haldamises ja valitsemises. Senise kahe seaduse ühendamise eesmärk on eelkõige selguse toomine praegusesse seadusterägastikku ning korteriomandiga seotud küsimuste avalikkusele selgemaks ja lihtsamaks muutmine. Kuivõrd eelnõu plaanitakse Riigikogule esitada tõenäoliselt enne aasta lõppu, on viimane aeg esitada eelnõu kohta ministeeriumile oma ettepanekud ja arvamused. Lisaks nimetatud eelnõule, on Justiitsministeeriumis koostamisel ka uus ehitusseaduse ja planeerimisseaduse eelnõu, millest anname ülevaate järgmises uudiskirjas. |
||||
 |
||||
Olete saanud selle e-kirja SORAINENi uudiskirjaga, sest olete lisatud SORAINENi andmebaasi. SORAINENi uudiskirjad on koostatud teabe edastamise eesmärgil ning ei too autoritele kaasa kohustust ega juriidilist vastutust. SORAINEN uudiskirjad ei kata kõiki õigusvaldkondi ega kajasta kõiki muutusi õigussüsteemis, samuti pole esitatud seletused ammendavad. Seetõttu soovitame lisainformatsiooni saamiseks ühendust võtta advokaadibürooga SORAINEN või oma juristiga. SORAINENi uudiskirjade elektroonilised versioonid leiate meie kodulehelt www.sorainen.ee ja te võite täpsustada oma eelistusi uudiskirjade saamiseks siit. © SORAINEN 2012 |
