To read the news in English, please click here:  |
|||||||||||||||||||||||
Käesolev uudiskiri kajastab informatsiooni, mis võib osutuda vajalikuks äri edendamisel ning juriidiliste probleemide ärahoidmisel. Oleme praktikas täheldanud, et esmapilgul mitteolulisena näivad pisiasjad võivad hiljem osutuda määravaks ning seetõttu juhime mõnele neist käesolevas uudiskirjas ka tähelepanu. Samuti anname uudiskirjas ülevaate kinnisvaravaldkonda reguleerivates õigusaktides toimunud või peagi aset leidvatest muudatustest.
1. SORAINENIS TOIMUS ARUTELU EHITUSEKSPERTIISIDE TEEMAL Märtsis toimus SORAINENi ehituse- ja kinnisvara teemaline ärihommik, millest ehitusõiguse blokk keskendus ehitusekspertiiside temaatikale. Ärihommiku teemapüstitus oli eelkõige ajendatud ehitusturul pakutavast ebaühtlasest ekspertavamuste kvaliteedi tasemest. Vastust otsiti küsimustele, kas ja mida tuleks ekspertiiside läbiviimise regulatsioonis muuta. Advokaat Kristjan Tamm käsitles oma ettekandes ehitusekspertiisi läbiviimisega seotud küsimusi tsiviilkohtumenetluses, eelkõige millised on nõuded tõendina esitatavale ekspertavamusele. TTÜ ehitusteaduskonna professor Karl Õiger ja Eesti Maaülikooli õppejõud Kaarel Sahk selgitasid, millistele nõuetele peab vastama korrektne ehitustehniline ekspertarvamus, millised on praktikas enamlevinud probleemid ning kuidas tuleks vastavat regulatiivset raamistikku muuta. Ekspertarvamusega seotud tõenduslikest aspektidest toodi välja, et ekspert peab antavas arvamuses jääma oma eriteadmiste piiresse ning keelatud on õiguslike ja muude eksperdi eriteadmistega mitteseotud hinnangute andmine. Juhul kui eksperdile esitatakse ekspertiisi raames küsimusi, mis väljuvad tema eriteadmiste piirest, peab ekspert keelduma sellistele küsimustele vastamast. Ehitusekspertiisidega seoses on Tallinna Ringkonnakohus kohtuasjas nr 2-08-5421 märkinud, et õiguslike hinnangutega seotud küsimustele vastamine ei ole ehituseksperdi pädevuses ning sellistele küsimustele saab hinnanguid anda üksnes kohus. Õiguslike hinnangutega seotud küsimusteks peab kohus näiteks ehitustööde mõistlikku maksumust, tööde koguse ja kvaliteedi vastavust lepingule, lepingus kokkulepitud, kuid töövõtja poolt teostamata töid jms. Teise olulise nõudena tõid esinejad välja ekspertarvamuse kontrollitavuse nõude. Kohtul peab olema tõendi usaldusväärsuse hindamisel võimalik aru saada, millistele eeldustele ekspert on tuginenud ning kuidas ta on esitatud järeldusteni jõudnud. Sellega seoses on Riigikohus kohtuasjas nr 3-3-1-63-08 märkinud, et ekspertiisiakti põhiosas tuleb kohustuslikus korras esitada uuringute kirjeldus, uuringutulemuste hindamise andmed ja eksperdiarvamuse põhjendus. Eelnimetatud andmed tuleb ekspertiisiaktis kajastada, kuna nende põhjal on kohtumenetluse pooltel võimalik veenduda eksperdiarvamuse põhjendatuses ning saada ülevaade arvamuse koostamise käigust. Kõik sõnavõtnud nõustusid, et ekspertiiside läbiviimise õiguslikku regulatsiooni on vaja muuta ning vastavad muudatused on hetkel ka toimumas. Plaanide kohaselt on ehitusekspertiisi teostamise õigus kavas siduda kõrgeima kutsekvalifikatsiooni - volitatud inseneri taseme 8 omamise – kohustusega. See peaks tagama, et ekspertiisi teostamise õigus on tulevikus üksnes oma ala asjatundjatel, kelle pädevuse üle teostatakse korralist kontrolli.
2. KINNISVARA OST VÕIB OLLA NÄILIK NING TUUA KAASA MAKSUVÕLA! Sellisele järeldusele jõuti ühe hiljuti jõustunud kohtuotsuses ning see peaks ettevaatlikuks tegema iga kinnisvara valdkonnas tegutseva ettevõtja. Tegemist on n-ö ostja-müüja kaasuse edasiarendusega. Tavapärases ostja-müüja kaasuses saab ostja maksustamine alguse asjaolust, et müüja pole nõuetekohaselt täitnud temal lasuvaid kohustusi, nt on müüja jätnud tehinguga seonduva käibemaksu riigile tasumata. Tihtipeale tuleb ette, et müüja on jätnud esitamata ka käibemaksudeklaratsioonid jne. Kuigi kohtupraktika kohaselt ei tohiks sellised müüjapoolsed rikkumised viia ostja maksustamisele, võivad need olla piisavaks aluseks, et ostja satuks maksukontrolli. Selle raames jõuab maksuhaldur tihtipeale järeldusele, et müüjapoolsete vajakajäämiste tõttu ei ole tehingu toimumine arvel näidatud ostja ja müüja vahel eluliselt usutav. Maksuamet võib otsustada, et tehingu teiseks pooleks oli tundmatu kolmas isik ning kohustab ostjat maksma käibe- ning tihtipeale ka tulumaksu. Lisaks kaasnevad maksukohustusega intressid. Ülalviidatud asjaoludest ei tohiks piisata ostja maksustamiseks. Paraku näeme taolisi maksuotsuseid praktikas palju ning nende vaidlustamine võib olla küllaltki aeganõudev. Kirjeldatud mõttekäik ja järeldus – müüjaks tuleb lugeda tundmatut kolmandat isikut – on välistatud kinnisasjade puhul, sest müüja nähtub kinnistusraamatust. Nüüd on maksuhaldur leidnud võimaluse ka sellise tehingu korral ostja maksustamiseks leides, et ostutehing on näilik. Sisuliselt tähendab maksuhalduri järeldus seda, et hoolimata kinnistusraamatu kandest ei ole ostja saanud kinnisasja omanikuks. Paraku just sellise järelduseni on maksuhaldur ja kohus jõudnud ka eelviidatud lahendis. Müüja oli võtnud pangalt laenu ning seetõttu oli kinnistule seatud hüpoteek. Ostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisel jäid hüpoteegid kehtima. Mõne aja möödudes realiseeris pank hüpoteegi ning sai kogu laekunud raha endale. Lisaks on eeltoodud probleemsete olukordade lahendamiseks seadusandja näinud erandkorras ette pöördmaksustamise. See on võimalik kulla, metallijäätmete ning ka kinnisasjade korral. Kinnisasjadele kohaldub erikord siiski vaid juhul, kui käibemaks lisatakse tehingule vabatahtlikkuse korras – nö optsiooniõiguse kasutamise korral – ja sellest räägime pikemalt juba järgmises uudiskirjas). Kohustuslikus korras maksustamisel, nt krundi müük, on probleem lahendamata. Soovitame olla ettevaatlikud olukorras, kus ostutehing erineb traditsioonilisest ostutehingust, nt kui ostja ei tasu reaalselt ostuhinda, vaid tehakse tasaarvestus varasema võlanõudega või ostja ja müüja on lisaks ostutehingule seotud ka muul viisil – nende töötajad või esindajad lävivad personaalselt, on endised klassivennad vms. Samuti soovitame olla tähelepanelikud, kui müüja on raskes majanduslikus olukorras ning on oht, et riigile jäävad maksud maksmata. Ettevaatlik tuleb kindlasti olla ka olukorras, kus kinnisasja ostmisel jäävad seatud hüpoteegid kehtima ning neid võidakse hakata realiseerima. Kirjeldatud asjaolude ilmnemisel võib kaaluda maksuametilt siduva eelotsuse küsimist, nii on võimalik maksurisk maandada juba enne tehingut.
3. MAAREFORMILE TÕMMATAKSE JOON ALLA Märtsis jõustusid maareformi seaduse ja muude seonduvate seaduste muudatused, millega riik soovib üle 20 aasta kestnud maareformi lõppemist kiirendada ja selle käigus tekkinud vigu parandada. Kõige olulisemaks muudatuseks võib pidada riigile kuuluval maal vallasasjana ehitist omava isiku viimast võimalust maatükk eeliskorras erastada. Paljude selliste ehitiste juurde jäi õigeaegselt vajalik maatükk erastamata 2006. aastaks, kui lõppes maade ostueesõigusega erastamise avalduste vastuvõtmine,. Vastavalt seaduse senisele regulatsioonile algatatakse sel juhul riigile kuuluvale maatükile hoonestusõiguse seadmise menetlus. Uus regulatsioon võimaldab hoonestusõiguse kasutamise asemel taas vajaliku maatüki erastamist. Erastamisettepaneku peab tegema hoonestusõiguse seadmise menetluse algatanud maavalitsus. Ehitise omanikule on oluline ettepanekule koheselt reageerida, seadus annab selleks aega ainult ühe kuu. Samuti tuleb pärast erastamisotsuse saamist jõuda kiiresti lepingu vormistamiseni. Kui kolme kuu jooksul lepingut ei sõlmita, kaob soodustingimustel erastamisõigus lõplikult. Need, kelle ehitiste teenindamiseks on maareformi seaduse alusel hoonestusõigus riigi maale juba seatud, saavad riigivaraseaduse uue regulatsiooni järgi samuti taotleda maatüki erastamist. Selleks tuleb esitada maavanemale taotlus enne käesoleva aasta lõppu. Pärast seda tähtaega soodustingimustel erastamise võimalus lõppeb ja hoonestajale jääb üksnes maatüki ostueesõigus. Teise olulisema muudatusena täiendati maareformi seadust uue peatükiga, mis käsitleb maareformi käigus mõõtmisvigade tõttu tekkinud maaribade liitmist kinnistutega. Sellised maatükid, millel väiksuse või ebakorrapärase kuju tõttu puudub iseseisev kasutusvõimalus, võib uue korra kohaselt liita kõrvalasuva kinnisasjaga. Liitmise võib algatada kinnistu omanik taotluse esitamisega või kohalik omavalitsus omal algatusel. Omavalitsus lahendab vajadusel ka kinnistute omanike vaidluse maariba kuuluvuse üle. Maaribade kinnistutega liitmine on võimalik tähtajatult. Muudest muudatustest tasub tähele panna täpsustusi, kuidas toimub maa erastamise lõpuleviimine kaasomandis paikneva ehitise juurde, kui mõni kaasomanikest ei soovi maad erastada või kui osadel kaasomanikest on õigus maa tagastamisele ja teistel erastamisele. Lisaks sätestab seadus nüüdsest ka konkreetsed tähtajad omavalitsustele seni reformimata maa munitsipaalomandisse taotlemiseks või hoonestusõiguse seadmiseks ning seeläbi maareformi lõpuleviimiseks.
4. UUED REEGLID RIIGILE KUULUVA MAAGA TEHINGUTE TEGEMISELE 20. märtsil võeti Riigikogus 50 poolthäälega vastu Vabariigi Valitsuse algatatud looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seadus (289 SE). Seaduse eesmärgiks on riigi maaga tehtavate tehingute võimalikult selgeks ja arusaadavaks muutmine, riigieelarveliste vahendite sihtotstarbelise kasutamise tagamine ning looduskaitsepiirangute eest hüvitise saamine ühtsetele alustele viimine. Seaduse muudatustega kaotatakse looduskaitseseaduses sätestatud võimalus võõrandada riigile enne 1. aprilli 2007 omandatud looduskaitsepiiranguga kinnisasja, mille suhtes kehtivatest looduskaitsepiirangutest oli omanik teadlik juba kinnisasja omandamise ajal ning mille kaitsekord ei ole pärast omandamist muutunud rangemaks. Kaotatakse ka võimalus riigivara enampakkumisega võõrandamisel omandatud vara maksumuse tasaarvestamiseks enampakkumise võitja omandis oleva looduskaitsepiirangutega kinnisasjaga. Eelpool nimetatud regulatsioonide rakendamisel on olnud probleeme ja küsitavusi, sh riigieelarvevahendite sihipärase ja põhjendatud kasutamise, isikute võrdse kohtlemise tagamise jne osas.
5. SORAINEN LIITUS SÄÄSTVA LÄHENEMISEGA EHITUSETTEVÕTTEID KOONDAVA ORGANISATSIOONIGA SORAINENil on hea meel teatada, et oleme liitunud MTÜga Green Building Council (GBC). GBC on organisatsioon, kuhu kuuluvad säästva arengu, ehituse, projekteerimise ning taastuvenergia vallas tegutsevad Eesti ettevõtted ning selle eesmärgiks on keskkonnasõbraliku ehitamise ja planeerimise arendamine Eestis. Mittetulundusühing kuulub ka ülemaailmsesse Green Builiding Council võrgustikku. Green Building Professional sertifikaadi saamiseks viib GBC 2013. aasta jooksul läbi mitu kursust. SORAINEN on 3. juunil toimuva kursuse „Õigusnõuded ja vabatahtlik sertifitseerimine“ üks korraldajatest. Registreerimiseks saatke osalemissoov e-maili aadressile info@gbc.ee.
6. KINNISVARATIIMIGA LIITUB KAIJA RIISMAA Kaija Riismaa asus õiguse valdkonnas tööle 2007. aastal. Enne SORAINENiga liitumist töötas Kaija nõunikuna Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonnas eraõiguse allüksuses, tegeledes peamiselt võlaõigusega. SORAINENis hakkab Kaija tegelema tööõiguse ja kinnisvara valdkondadega. Kaija on osalenud mitmete õigusaktide väljatöötamisel, näiteks töölepingu seadus ja tarbijakrediidi direktiivi ülevõtmine võlaõigusseadusesse. Lisaks on ta osalenud Riigikogu menetlusse jõudvate õigusaktide koostamisel, näiteks uus kohustuslik liikluskindlustuse seadus, tarbija õiguste direktiivi ülevõtmine jne. Kaija tööülesannete hulka kuulus ka Eesti seisukoha väljatöötamine ning esindamine Euroopa Komisjoni ja Euroopa Liidu Nõukogu töögruppides, milles keskenduti võlaõigust puudutavatele küsimustele, mh Euroopa ühise müügiõiguse määruse töögrupid. Justiitsministeeriumis töötamise ajal viibis Kaija rahvusliku eksperdina 5-kuulisel praktikal Euroopa Komisjoni õigusküsimuste peadirektoraadis lepinguõiguse osakonnas. Alates 2012. aastast annab Kaija Tartu Ülikooli Tallinna õigusteaduskonnas tsiviilõiguse üldosa seminare. Kaija end täiendanud Konstanzi Ülikoolis Saksamaal. Kaija bakalaureusetöö käsitles võlatunnistuse olemust ja sellega seonduvaid praktilisi probleeme ning magistritöö kirjutas ta tagatisomandamise instituudist pankrotimenetluses. Alates 6. maist on Kaija SORAINENi kinnisvara töörühma liige ning nõustab eelkõige üürilepingutega seonduvates küsimustes.
7. SEMINAR „EHITAMINE JA VASTUTUS“ 8. MAIL TARTU ÜLIKOOLI ÕIGUSTEADUSKONNAS TALLINNAS 8. mail toimub Tartu Ülikooli õigusteaduskonnas Tallinnas seminar „Ehitamine ja vastutus“. Seminaril esinevad ettekannetega SORAINENi kinnisvara töörühma liikmed Urmas Volens ja Kristjan Tamm. Urmas Volensi ettekande teemaks on töövõtugarantiist tulenev ehitustöövõtja vastutus Riigikohtu hiljutise lahendi valguses. Lahendis selgitati, et ehitise garantii tingimustes saab kokku leppida erinevalt seaduses sätestatust, muuhulgas ehitise garantii välistamine. Lahendiga lükati ümber pikka aega valitsenud arusaam, et ehitise garantii minimaalseks kestuseks on imperatiivselt 2 aastat. Kristjan Tamme ettekande käsitleb projekteerija vastutust ehitustöö mittevastavuse korral. Osavõtuks palume registreerida (kohtade arv piiratud): airi.annama@ut.ee
8. VEIKKO PUOLAKAINEN JA URMAS VOLENS OSALEVAD AVALIKUS DEBATIS PAHATAHTLIKE ÜÜRNIKEGA SEOTUD PROBLEEMIDE TEEMAL
|
|||||||||||||||||||||||
 Tagasi algusesse |
 |
||||||||||||||||||||||
Olete saanud selle e-kirja SORAINENi uudiskirjaga, sest olete lisatud SORAINENi andmebaasi. SORAINENi uudiskirjad on koostatud teabe edastamise eesmärgil ning ei too autoritele kaasa kohustust ega juriidilist vastutust. SORAINEN uudiskirjad ei kata kõiki õigusvaldkondi ega kajasta kõiki muutusi õigussüsteemis, samuti pole esitatud seletused ammendavad. Seetõttu soovitame lisainformatsiooni saamiseks ühendust võtta advokaadibürooga SORAINEN või oma juristiga. SORAINENi uudiskirjade elektroonilised versioonid leiate meie kodulehelt www.sorainen.ee ja te võite täpsustada oma eelistusi uudiskirjade saamiseks siit. © SORAINEN 2013 |