Ģirts Rūda Partneris girts.ruda@sorainen.com

Atskatoties uz 2010.gadu, varam atzīt, ka lielais kritums Latvijas nekustamā īpašuma tirgū ir beidzies. Tirgū parādījušies pirmie investori, kas izmanto zemo cenu līmeni un pakāpeniski sāk iegādāties dažādus nekustamos īpašumus. Arī spēcīgākie attīstītāji izmanto lētākas būvniecības izmaksu iespējas un atsākuši attīstīt iesaldētos projektus. Tomēr pārlieku lielam optimismam vēl nav pamata. Slikto aktīvu apjoms ir ļoti liels, un bankas vēl ilgi pārņems maksātnespējīgo parādnieku īpašumus un restrukturizēs neveiksmīgos projektus.

Taču arī šajos krīzes apstākļos ir svarīgi sekot līdzi normatīvo aktu un tirgus izmaiņām. Šajās ziņās mēs informējam par izmaiņām, kas attiecas uz pašvaldību pirmpirkuma tiesībām, jaunumiem dzīvokļa īpašumu un to apsaimniekošanas regulējumā, kā arī par Konkurences padomes viedokli attiecībā uz lielveikalu telpu nomu.

Ģirts Rūda
Nekustamā īpašuma un būvniecības prakses grupas vadītājs Latvijā

1. ĪSĀKS TERMIŅŠ PAŠVALDĪBU PIRMPIRKUMA TIESĪBU IZMANTOŠANAI
2. JAUNS DZĪVOKĻA ĪPAŠUMA LIKUMS
3. DZĪVOJAMO MĀJU PĀRVALDĪŠANA
4. KAS JĀŅEM VĒRĀ IKDIENAS PATĒRIŅA PREČU MAZUMTIRDZNIECĪBAS LIELVEIKALU TĪKLIEM, IZVĒLOTIES TIRDZNIECĪBAS TELPAS?
5. SORAINEN LATVIJAS BIROJA NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA UN BŪVNIECĪBAS PRAKSES GRUPAS JAUNUMI

1. ĪSĀKS TERMIŅŠ PAŠVALDĪBU PIRMPIRKUMA TIESĪBU IZMANTOŠANAI

2010.gada 1.oktobrī stājās spēkā jauni Ministru Kabineta Noteikumi Nr.919 „Noteikumi par vietējo pašvaldību pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību un termiņiem”. Būtiskākās izmaiņas, ko nekustamā īpašuma pārdošanas procesā ievieš jaunais tiesiskais regulējums, ir:

• Iesniedzot vietējās pašvaldības domei pirkuma līguma norakstu, ir uzrādāms pirkuma līguma oriģināls.
• Gadījumos, kad atsavināmais nekustamais īpašums vietējai pašvaldībai nav nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas, pašvaldībai uzlikts pienākums sagatavot izziņu par atteikumu izmantot pirmpirkuma tiesības. Turklāt šāda izziņa izsniedzama īsākā termiņā (piecu darba dienu laikā no pirkuma līguma vai tā noraksta saņemšanas), nekā termiņš lēmuma pieņemšanai gadījumos, kad nekustamais īpašums vietējai pašvaldībai ir nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas (20 dienas no pirkuma līguma vai tā noraksta saņemšanas).
• Saņemot vietējās pašvaldības domes lēmumu vai izziņu par atteikumu izmantot pirmpirkuma tiesības, pircējs var reģistrēt savas īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu Zemesgrāmatā, negaidot visa pašvaldībai noteiktā termiņa lēmuma pieņemšanai vai izziņas izsniegšanai notecējumu. Taču, ja pašvaldība lēmumu vai izziņu par atteikumu izmantot pirmpirkuma tiesības neizsniedz agrāk par 20 dienu termiņa notecējumu, pircējs var reģistrēt īpašumtiesības Zemesgrāmatā ne ātrāk kā divdesmit septītajā dienā pēc pirkuma līguma (tā noraksta) saņemšanas pašvaldībā.

Lai arī jaunais tiesiskais regulējums noteiktos gadījumos paredz īsāku, t.i., piecu darba dienu, termiņu pašvaldību pirmpirkuma tiesību izlietošanai, šo termiņu neievērojot, vietējā pašvaldība nezaudē pirmpirkuma tiesības, un tā joprojām var pieņemt lēmumu 20 dienu laikā pēc pirkuma līguma vai tā noraksta saņemšanas. Tādēļ jaunā tiesiskā regulējuma praktiskā loma nekustamā īpašuma pārdošanas procesa paātrināšanā faktiski ir atkarīga no katras vietējās pašvaldības darba tempiem.

Jekaterina Badejeva

Atpakaļ uz sākumu

2. JAUNS DZĪVOKĻA ĪPAŠUMA LIKUMS

Šī gada 28.oktobrī tika pieņemts jauns Dzīvokļa īpašuma likums, kurš stāsies spēkā ar 2011.gada 1.janvāri un aizstās iepriekšējo likumu ar līdzīgu nosaukumu. Jaunie noteikumi ir diezgan līdzīgi iepriekšējam likumam, bet ar dažiem precizējumiem un papildu regulējumu.

Jaunais likums paredz, ka gadījumā, ja remontdarbu dzīvokļa robežās dēļ mainās dzīvokļa platība, izmaiņas attiecībā uz dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma daļu nav jāveic.

Turklāt, likums precizē lēmumu pieņemšanas procedūru un nosaka prasības kvorumam, lai dzīvokļu īpašnieku kopība pieņemtu lēmumus. Tā piemēram, lēmumi par kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu, kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā vai pirmpirkuma tiesību nodibināšanu ir pieņemti, ja par tiem balso visi dzīvokļu īpašnieki. Lēmumi par lielāko daļu citu jautājumu ir pieņemti, ja par tiem balso vairāk kā puse no dzīvokļu īpašniekiem.

Roberts Prūsis

Atpakaļ uz sākumu

3. DZĪVOJAMO MĀJU PĀRVALDĪŠANA

Šī gada 2.oktobrī stājušies spēkā vairāki uz „Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma” pamata izdoti MK noteikumi, kas detalizētāk regulē gan iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta jautājumus, gan renovācijas un rekonstrukcijas organizēšanas kārtību, kā arī mājas sanitāro kopšanu un mājas lietas vešanu. Paredzams, ka šis kopējais regulējums veicinās progresīvāku un pārskatāmāku namu pārvaldītāju un īpašnieku sadarbību.

Kopumā jaunais dzīvojamo māju pārvaldīšanas regulējums jau iezīmējis sekojošo:

1. Par dzīvojamo māju pārvaldīšanu atbild dzīvokļu īpašnieki un viss tiek izlemts ar balsu vairākumu.
2. Likums nosaka obligāti veicamās pārvaldības darbības.
3. Pašvaldību nozīmētās namu pārvaldes attiecībā uz privatizētām, bet dzīvokļu īpašnieku nepārņemtajām mājām pilda pārvaldīšanas pakalpojumu minimumu, kas noteikts likumā.
4. Pašvaldību nozīmētās namu pārvaldes apsaimniekošanas maksu nosaka vienpusēji pēc MK noteikumu metodikas, paziņojot par to dzīvokļu īpašniekiem. Ja īpašnieki nepārņem māju paši vai nevienojas par citu maksu, tad pārvaldnieka noteiktā maksa stājas spēkā.
5. Tiesiskās attiecības ar īpašnieku brīvi izvēlētu pārvaldītāju nosaka pušu noslēgtais līgums un pārvaldītājam jāpilda tikai tās funkcijas, kas tam nodotas.
6. Ja ēka nav nodota ekspluatācijā vai ir izpārdotas tikai lietošanas tiesības, tad apsaimniekošanas tiesības var rasties tikai uz līguma pamata.
7. Kopīpašumā esošo māju (kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos, bet kurās dzīvokļi izteikti domājamās daļās) pārvaldīšana ir ļoti apgrūtināta, jo saskaņā ar CL nepieciešama visu kopīpašnieku piekrišana.
8. Likums kā atsevišķu pārvaldīšanas maksas sastāvdaļu nosaka atlīdzību pārvaldniekam (tas ir, peļņu), kas nav ierobežota un par ko nav jāatskaitās.
9. Likums nenosaka iekasētās pārvaldīšanas maksas izmantošanas kārtību, līdz ar to bieži praksē pārvaldnieka izdevumi tiek segti, bet komunālie pakalpojumi vai remonti netiek segti, tāpēc tas jārisina ar līgumu.

Lelde Laviņa

Atpakaļ uz sākumu

4. KAS JĀŅEM VĒRĀ IKDIENAS PATĒRIŅA PREČU MAZUMTIRDZNIECĪBAS LIELVEIKALU TĪKLIEM, IZVĒLOTIES TIRDZNIECĪBAS TELPAS?

2010.gada septembrī Latvijas Konkurences padome savā mājas lapā (www.kp.gov.lv) publiskoja viedokli, ka situācija, kurā ikdienas patēriņa preču mazumtirdzniecības lielveikalu tīkls iznomā tirdzniecības telpas, kuras iepriekš iznomājis kāds cits mazumtirgotājs, var tikt uzskatīta par apvienošanos Konkurences likuma 15.panta pirmās daļas 3.punkta izpratnē, par kuru jāziņo Konkurences padomei. Lai arī šāda prakse ir pastāvējusi arī līdz šim, tomēr kā būtiska izmaiņa ir apgrozījuma kritērija noteikšana. Tas ir, šādā situācijā papildus jaunā nomnieka neto apgrozījumam ir jāņem vērā nevis telpu īpašnieka apgrozījums, ko tas guvis, iznomājot attiecīgās telpas, bet gan iepriekšējā nomnieka (mazumtirgotāja) neto apgrozījums konkrētajās tirdzniecības telpās. Šāds Konkurences padomes viedoklis skaidrots ar to, ka, nomājot telpas, lielveikalu tīkls iegūst vai palielina tirgus daļu ne tikai ikdienas patēriņa preču iepirkuma tirgū vai tirdzniecības telpu iznomāšanas tirdzniecības centros tirgū, bet arī ikdienas patēriņa preču mazumtirdzniecības tirgū.

Papildus nosakot apgrozījuma kritērija izpildīšanos, ir jāņem vērā, ka nav būtiski:

• cik sen iepriekšējais nomnieks ir pārtraucis konkrēto tirdzniecības telpu izmantošanu,
• ka jaunā darījuma brīdī iepriekšējais nomnieks ir pārtraucis savu darbību vai bankrotējis,
• ka iepriekšējā nomnieka tirgus daļa ir bijusi neliela,
• ka tirdzniecības centra ietvaros iepriekšējā nomnieka izmantotās telpas nesakrīt vai tikai daļēji sakrīt ar jaunā nomnieka izvēlētajām telpām (arī šajā gadījumā ņem vērā apgrozījumu, ko izmantotajās telpās guvis iepriekšējais nomnieks).

2010.gada 11.novembrī Konkurence padome pieņēma lēmumu, ar kuru atļāva šādu darījumu, vienlaikus nosakot jaunajam nomniekam saistošos noteikumus (skatīt šeit).

Ievērojot šīs izmaiņas, turpmākos darījumos lielveikalu tīkliem īpaši jāizvērtē, vai tiem nav jāziņo Konkurences padomei par jaunu telpu nomu pirms vēl telpu nomas darījums ir noslēgts.

Rūdolfs Eņģelis

Atpakaļ uz sākumu

5. SORAINEN LATVIJAS BIROJA NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA UN BŪVNIECĪBAS PRAKSES GRUPAS JAUNUMI

Bezmaksas konsultācijas NRA lasītājiem

Ar 2010.gada rudens sezonu Latvijas biroja nekustamā īpašuma prakses speciālisti uzsākuši sniegt bezmaksas konsultācijas par nekustamā īpašuma un citiem aktuāliem jautājumiem Neatkarīgās Rīta Avīzes un žurnāla Māja lasītājiem. Jaunākos jautājumus un atbildes par nekustamā īpašuma tiesībām varat lasīt šeit.

Jaunākie SORAINEN nekustamā īpašuma un būvniecības darījumi

• SORAINEN Latvijas birojs sniedza juridiskas konsultācijas Reģionālajai investīciju bankai par nekustamā īpašuma un būvniecības jautājumiem saistībā ar jauna Bankas centrālā biroja izbūvi (apm. 4 000 m²) Rīgā. Palīdzība ietvēra padomu par nekustamā īpašuma attīstību un iegādes struktūru, ieskaitot ierobežota apjoma juridisko izpēti, nodoma protokola un nekustamā īpašuma pirkuma līguma projekta sagatavošanu. SORAINEN juristi piedalījās būvniecības līguma, būvniecības uzraudzības sagatavošanā un pārstāvēja klientu pārrunās ar galveno būvuzņēmēju un būvuzraugu.
• SORAINEN Latvijas birojs sniedza konsultācijas Rīgas Domei saistībā ar Ziemeļu Koridora projekta ieviešanu. Birojs gatavoja juridisko atzinumu par juridiskajiem riskiem, kas saistīti ar Ziemeļu Koridora projekta ietvaros paredzētā tilta būvniecību un kuģošanas ierobežojumiem Daugavā. Juridiskajā analīzē SORAINEN izvērtēja iespējamās zemes īpašnieku un izmantotāju sūdzības pret Rīgas Domi par zemes izmantošanas tiesību ierobežojumiem, it īpaši saistībā ar to nomas līgumu nosacījumiem.