Eesti kinnisvara ja ehituse valdkonna uudiskiri. Oktoober 2014
To read the news in English, please click here: In Latvian

  Urmas Volens
 
Urmas Volens
Nõunik, vandeadvokaat
urmas.volens@sorainen.com
   
  Paul Künnap
 
Paul Künnap
Vandeadvokaat
paul.kunnap@sorainen.com
   
  Kristjan Tamm
 
Kristjan Tamm
Advokaat
kristjan.tamm@sorainen.com
   
  Veiko Vaske
 
Veiko Vaske
Advokaat
veiko.vaske@sorainen.com
   
  Britta Pärk
 
Britta Pärk
Jurist
britta.park@sorainen.com
   
  Margus Moor
 
Margus Moor
Jurist
margus.moor@sorainen.com
   
Hea klient ja koostööpartner

Teie ees on kinnisvara- ja ehitusõiguse uudiskiri, mis kajastab ehitus-, kinnisvara- ja keskkonnaõiguse olulisemaid uudiseid.

  1. Jõustus uus keskkonnavaldkonna raamseadus, mis puudutab kõiki keskkonnakasutajaid
  2. Uus tööstusheite seadus ja parim võimalik tehnika
  3. Kemikaaliseaduse muutmine
  4. Mis muutub uue KMH direktiivi tõttu?
  5. Riigikohus selgitas ehitusaluse pindala tähendust detailplaneeringus ning planeeringulahenduse illustratsiooni õiguslikku tähendust
  6. Riigikohus selgitas avalikult kasutatavale teele ligipääsu nõudmise eeldusi
  7. Riigikohus täpsustas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega kaasnenud kahju hüvitamise nõude eeldusi
  8. Riigikohus täpsustas garantiikohustuse kehtivust kolmandate isikute suhtes
  9. Riigikohus piiras kinnisvaraarendajate võimalusi seada servituuti
  10. Riigikohus tunnustas, et juhul, kui korteriomanik omab nõudeid teiste omanike vastu, siis saab ta neid maksma panna ka korteriühistu (KÜ) suhtes
  11. Millal on investeerimisklubi investeerimisfond?
  12. Urmas Volens on asjaõigusseadust analüüsiva väljaande kaasautor

 

1. Jõustus uus keskkonnavaldkonna raamseadus, mis puudutab kõiki keskkonnakasutajaid

1. augustil 2014 jõustus keskkonnaseadustiku üldosa seadus (KeÜS). Tegemist on raamseadusega, mis sisaldab põhimõisteid, -mõtteid, kohustusi ja keskkonnalubade menetluse üldsätteid. Tulevikus hakkab KeÜS-i täiendama keskkonnaseadustiku eriosa seadus, mis hõlmab ka valdkondade eriregulatsiooni.

  • KEÜS määratleb esmakordselt mitmed põhimõisted nagu keskkonnahäiring, keskkonnaoht, keskkonnarisk, käitaja, käitis, heide, heite piirväärtus, saastamine jne. Kuigi ka kehtivas õiguses kasutatakse näiteks keskkonnaohu ja keskkonnariski mõistet, on need terminid olnud seni reeglina määratlemata ning nende kasutus ebajärjekindel. Eelduslikult ei saa aga varasema regulatsiooni sarnaste terminite sisustamisel juhinduda KeÜS-i definitsioonidest.
  • KeÜS sätestab esmakordselt keskkonnaalased põhikohustused. Need kohustused kehtivad kõigile ja igal ajal. Näiteks peab igaüks püüdma mõistlikult vähendada oma tegevuse või tegevusetusega põhjustatavat keskkonnahäiringut. Samuti peavad kõik isikud teadma, millised ohud nende tegevusega kaasnevad, et neid ohte vältida või vähendada.
  • KeÜS sätestab käitaja (isik, kes valdab nt tootmisüksust) põhikohustused, mis seonduvad käitise tegevusega ja kohustavad käitajat vältima keskkonnaohtu ja rakendama ettevaatusabinõusid keskkonnariski vähendamiseks. Käitaja hoolsuskohustuse näol on tegemist nn asjatundja hoolsusega. Näiteks ei ole käitaja oma kohustusi täitnud, kui ta teadlikult rakendab vähetõhusaid meetmeid. Rakendatavad abinõud peavad olema ohu vältimiseks piisavad.
  • Keskkonnalubadega seonduv jõustub plaanitavalt eraldi uuel aastal. KeÜS hakkab käsitlema lubade üldregulatsiooni ning erisused sätestatakse keskkonnaseadustiku eriosas, arvestades erinevate keskkonnavaldkondade eripära.
  • Senise vee erikasutusloa, ajutise vee erikasutusloa, välisõhu saasteloa, erisaasteloa, kaevandamisloa, kiirgustegevusloa ja jäätmeloa asemel antakse edaspidi üks ühtne keskkonnaluba. Seega piisab ühe loataotluse esitamisest ning avalikkuse ärakuulamine toimub ühes menetluses, mitte dubleerivates paralleelmenetlustes.

 

2. Uus tööstusheite seadus ja parim võimalik tehnika

1. juunil 2013 jõustus uus tööstusheite seadus (THS), millega tunnistati kehtetuks varasem saastuse kompleksse vältimise ja kontrollimise seadus (SVKS). THS-iga võeti üle tööstusheite direktiivis 2010/75/EL sätestatud nõuded. THS-i kohaldamisalas olevatele käitistele (Eestis u 270 käitist) tõi uus THS kaasa mõningaid muudatusi. Nendest olulisimaks võib pidada parima võimaliku tehnika (PVT) järeldustes sisalduvate nõuete muutmist kohustuslikuks.

THS-i järgi kohustub haldusorgan kompleksloa nõuete määramisel lähtuma rangelt PVT-järeldustes märgitud nõuetest. Nt SVKS lubas haldusorganil kompleksloas määrata ka madalamaid kui PVT-ga saavutatavaid heite piirväärtusi. PVT järeldused on nn rakendusaktid ELTL Art. 291 tähenduses, mistõttu kohustub haldusorgan lähtuma kompleksloa nõuete määramisel PVT-järeldustes sisalduvates nõuetest olenemata sellest, kas nõuded on siseriiklike õigusaktidega üle võetud või mitte.

Aastatel  2012—2013 on Euroopa Komisjon rakendusotsusena vastu võtnud 4 PVT-järeldust. Direktiivi 2010/75/EL artikli 13 lg 7 ja THS § 166 alusel kohaldatakse kuni PVT-järeldusi sisaldavate Euroopa Komisjoni otsuste jõustumiseni PVT-järeldustena Euroopa Komisjoni poolt vastu võetud PVT-viitedokumente. Täiendavalt on Eestis keskkonnaministri käskkirjaga kinnitatud PVT-järeldus põlevkiviõli tootmise kohta, mida tuleks käsitleda halduseeskirjana.

 

3. Kemikaaliseaduse muutmine

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium on saatnud kooskõlastamisele kemikaaliseaduse muutmise eelnõu. Tegemist on direktiivi ülevõtmisega ning regulatsiooni eesmärk on vähendada ning vältida lõhkematerjalidega seotud kahtlaseid tehinguid. Samas ei puuduta muudatus vaid lõhkeainete valmistajaid, sest lõhkematerjalide lähteaineid kasutatakse ka teistes eluvaldkondades (näiteks väetisetööstuses ja metallitööstuses).

Eelnõu järgi tohivad isikud, kes ei vaja kemikaali oma majandus- või kutsetegevuses, käidelda ja hoida vaid jaemüügis olevaid kemikaale, kusjuures see ei tohi põhjustada ohtu hoidjale ja käitlejale,  inimestele, varale ega keskkonnale. Seega ei tohi ei füüsilised ega juriidilised isikud enam omandada ega hoida hulgimüügis olevaid kemikaale, kui nad neid oma majandus- ja kutsetegevuses ei kasuta.   

Oluline on muudatus, et sularahatehinguid ei tohi enam teha ainetega, mille kontsentratsioon ületab Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) nr 98/2013 lisas I nimetatud piirangutega lõhkeainete lähteainete piirmäära. Määruse nr 98/2013 lisa I järgi on sellisteks aineteks vesinikperoksiid, nitrometaan, lämmastikhape, kaaliumkloraat, naatriumkloraat, kaaliumperkloraat ja naatriumperkloraat. Kaupleja, kes teeb hulgikaubanduse korras turul kättesaadavaks määruse lisas I nimetatud piirangutega lõhkeainete lähteaineid, mille kontsentratsioon ületab seal sätestatud piirmäära, peab esitama majandustegevuse seadustiku üldosa seaduse (jõust 01.07.2014) kohase majandustegevusteate hulgikaubanduse tegevusalal (eelnõu § 16 lg 3 ja 4).

 

4. Mis muutub uue KMH direktiivi tõttu?

Euroopa Nõukogu võttis 14. aprillil vastu direktiivi 2011/92/EL teatavate riiklike ja eraprojektide keskkonnamõju hindamise ehk nn KMH direktiivi muudatused. Muudatuste põhjuseks oli 2009. a läbi viidud Euroopa Komisjoni uuring, mille tulemusel võeti  eesmärgiks tugevdada keskkonnakaitset, kiirendada menetlust ning vähendada kulutusi.  Eesti õiguses on direktiiv üle võetud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusega (KeHJS).

Allpool on välja toodud olulisemad KeHJS-i puudutavad muudatused: 

Muudatused KMH menetlusnõuetes

  • Liikmesriikidele on antud mandaat leevendada EL määruste alusel kaasrahastatavate taristuprojektide mõju hindamise nõudeid.
  • Olulised muudatused eelhindamises. Direktiiviga on täiendatud KMH algatamise otsustamise kriteeriume ning nõutakse eraldi põhjendatud KMH algatamise või algatamata jätmise otsuse vormistamist ja avalikustamist.
  • KMH algatamise otsuse vastuvõtmisele on seatud ajaline piir. Otsus tuleb teha üldjuhul 90 päeva jooksul arvates tegevusloa taotluse esitamisest. Eestis võib KMH vajaduse üle otsustada põhimõtteliselt terve loamenetluse kestuse ajal. Otsuse tegemise ajaline kestus ei ole üldjuhul probleemiks, kuid hetkel on menetluses KeHJS eelnõu, millega kaasneb eelhindamise menetlusetapi pikenemine. Muudatuste kohaselt tuleks edaspidi küsida asjaomastelt asutustelt seisukohta KMH vajalikkuse väljaselgitamiseks.
  • Direktiiviga sätestatakse nõue, et tegevusluba tuleb anda mõistliku aja jooksul.  See annab arendajatele sisuliselt nõude aluse olukordadeks, kus menetlus on veninud põhjendamatult pikaks.
  • Avalikkusega konsulteerimiseks on seatud konkreetsed tähtajad: 30 päeva—60 päeva. Eestis kehtib hetkel nii KMH programmi kui ka aruande väljapanekule miinimumtähtaeg vaid 14 päeva.

Muudatused KMH sisunõuetes

  • KMH aruanne peab hindama vaid olulist mõju. Seega peaks vähenema vajadus keskenduda aruandes selliste mõjude kirjeldamisele, mille puhul on algusest peale teada olulise mõju puudumine.
  • Uued mõju hindamise valdkonnad on näiteks inimtervis ja rahvastik, jäätmekäitlus, kliimamuutus, maakasutus ja pinnase kaitse ning õnnetuste (nii loodus- kui ka inimtekkeliste) oht.
  • Direktiiviga kaasneb mõistlike alternatiivide, sh olemasoleva olukorra hindamise kohustus. Alternatiivid võivad seisneda näiteks tegevuse asukohas või kasutatavas tehnoloogias.
  • Tekib kohustus näha ette meetmed olulise kahjuliku mõju seireks. Näitajate liik ja kestus peavad olema proportsionaalsed.

Huvide konflikti vältimine ja erapooletus

  • Direktiivi muudatused näevad asutustele ette huvide konflikti vältimise kohustuse. Kui KMH-d läbi viiv asutus on ühtlasi arendajaks, tuleb tal eraldada vähemalt omavahel vastuolus olevad funktsioonid. Selline olukord tekib näiteks siis, kui kohalik omavalitsus on nii ehitusloa taotleja kui ka selle väljastaja.

Direktiivi järgi on liikmesriikidel muudatuste ülevõtmiseks aega kolm aastat (tähtaeg 16. mai 2017). Hetkel puudub info, millal on kavandatud direktiivi muudatused jõustada KeHJS-iga. Anname Teile teada, kui saame selle kohta täiendavat infot.

 

5. Riigikohus selgitas ehitusaluse pindala tähendust detailplaneeringus ning planeeringulahenduse illustratsiooni õiguslikku tähendust

4. juunil tegi Riigikohus otsuse, milles selgitas seni lahendamata küsimusi, kuidas tuleb mõista suurimat ehitusalust pindala detailplaneeringus ja milline on planeeringulahenduse illustratsiooni õiguslik tähendus.

Kohtuasjas vaidlustas kinnistuomanik naaberkinnistu detailplaneeringu, kuna planeeringu järgi oli ehitatava maja juurde plaanitud ka 200 m2 terrass ja maja koos terrassiga ületas oluliselt üldplaneeringuga lubatud täisehituse protsenti. Riigikohus võttis seisukoha, et planeerimisseaduse mõiste „hoonete suurim ehitusalune pindala“, millega määratakse krundi üldine ehitusõigus, ei ole sama tähendusega nagu ehitusseaduse mõiste „ehitisealune pind“, mis kantakse hiljem ehitusloale. Hoonete ehitusalune pindala puudutab üksnes hooneid ja näiteks eraldi rajatisena mõeldud terrass üldplaneeringus märgitud ehitusmahu piirangu alla ei kuulu. Seda vaatamata sellele, et hiljem tuleb ka terrassi pindala ehitusloale märkida.

Samuti selgitas kohus detailplaneeringu lisana esitatava planeeringulahenduse illustratsiooni õiguslikku tähendust. Kohus leidis, et illustratsioon võib küll visualiseerida planeeringu koostaja kavatsust, kuid selle alusel ei saa teha piisavalt usutavaid järeldusi hoonete ja rajatiste seotuse ega asendi kohta. Nimetatud illustratiivne materjal ei määra kavandatava hoone ega rajatise ehituslikku lahendust. Ainult illustratsiooni alusel pole võimalik järeldada, et detailplaneeringu lahendus ehitusalase pindala osas on vastuolus üldplaneeringu nõuetega. Seega leidis Riigikohus, et planeeringulahenduse illustratsiooni näol on tegemist vaid kujutava materjaliga, mille alusel ei saa anda hinnangut detailplaneeringu sobivusele. Praktikas tähendab see, et detailplaneeringu menetluses saab planeeritava hoone pindala arvestamisel jätta hooneteks mitteolevad ehitised nagu bassein, terrass vms üldplaneeringu mahupiirangust välja ja naabritel on sellist valikut äärmiselt keeruline vaidlustada. Samuti võimaldab selline Riigikohtu seisukoht tõlgendust, justkui oleks selliseid hooneks mitteolevaid ehitisi lubatud projekteerida ja ehitada väljapoole detailplaneeringus märgitud hoonestusala. Lisaks järeldub, et planeeringulahenduse illustratsiooni alusel ei ole võimalik anda hinnangut detailplaneeringu sobivusele.

 

6. Riigikohus selgitas avalikult kasutatavale teele ligipääsu nõudmise eeldusi

Riigikohus muutis hiljuti oma praktikat seoses avalikult kasutatavale teele ligipääsu nõudmisega. Varasema kohtute seisukoha järgi oli võimalik üle võõra kinnisasja ligipääsu nõuda üksnes juhul, kui nõudjale kuuluval kinnistul puudus selgelt ning füüsiliselt igasugune ligipääs avalikult kasutatavale teele.

Riigikohtu uue seisukoha järgi võib maaomanik kohtusse pöörduda aga juba ka olukorras, kus teda ei ole veel takistatud pääsemast avalikult kasutatavale teele, kuid on keeldutud senist tavapäraselt kasutatavat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast. Seega leidis Riigikohus, et kohtusse pöördumine on õigustatud ka ennetava meetmena.

 

7. Riigikohus täpsustas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega kaasnenud kahju hüvitamise nõude eeldusi

Riigikohus võttis hiljutises lahendis seisukoha pikalt vaidlusi tekitanud küsimuses, kas ning millises ulatuses on kinnisasja omanikul õigus nõuda kohalikult omavalitsuselt (KOV) kahju hüvitamist kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise korral.

Esmalt tuvastas kohus, et hüvitise nõue tekib juhul, kui detailplaneering on tunnistatud kehtetuks ning maaomanikule on tekkinud detailplaneeringu kehtivust usaldades kahju. Kohus selgitas, et KOV ei saa loobuda planeeringu elluviimisest meelevaldselt. See oleks vastuolus avaliku võimu omavoli keeluga ning võiks tuua kaasa ebaproportsionaalse sekkumise omandiõigusesse ja ettevõtlusvabadusse. KOV peab kehtestatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel kontrollima ennekõike maaomanike õiguste ja huvide riive proportsionaalsust, pidades seejuures silmas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eesmärke.

Kahjunõude suuruse kohta leidis Riigikohus, et hüvitamisele ei kuulu kogu varaline kahju, mis isikul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise tõttu tekib. Hüvitatav kahju  peab olema põhjuslikus seoses tegudega, mida maaomanik tegi, lootes haldusakti kehtima jäämisele. Ennekõike tuleb usalduskahjuna hüvitada kulutused, mis maaomanik tegi planeeringut usaldades sellest tuleneva õiguse realiseerimiseks. See hõlmab näiteks kulutusi, mis on tehtud detailplaneeringu koostamiseks. Samuti on hõlmatud projekteerimisega seotud kulud konsultatsioonideks inseneride ja arhitektidega. Siiski ei saa maaomanik nõuda selliste kulude hüvitamist, mille tegemise ajaks ta oli teadlik võimalikust haldusakti kehtetuks tunnistamisest.

Lisaks andis Riigikohus selle lahendiga haldusorganile juhtnöörid haldusakti kehtetuks tunnistamise menetluses. Riigikohus toonitas eriliselt selgituskohustuse olulisust. Kohus viitas, et haldusorgan peab juba haldusorgani kehtetuks tunnistamise menetluses selgitama isikule tema õigust saada hüvitist ning koguma teavet ja tõendeid võimaliku kahju suuruse kohta. Olukorras, kus hüvitise suuruse otsustamine on aeganõudev, võib haldusorgan lahendada menetluse osade asjaolude üle eelhaldusaktiga. Lisaks toonitas kohus, et haldusorganil tuleb arvestada hüvitiselt viivist alates haldusakti kehtetuks tunnistamisest kuni hüvitise väljamaksmiseni.

 

8. Riigikohus täpsustas garantiikohustuse kehtivust kolmandate isikute suhtes

Hiljutises lahendis sisustas Riigikohus nii ehitusseadusest (EhS) kui ka töövõtulepingust tulenevat ehitaja garantiikohustust, asudes seisukohale, et kui ei ole teisiti kokku lepitud, kehtib ehitustöövõtulepingus kokkulepitud garantii ka nende isikute suhtes, kes ei olnud konkreetselt töövõtulepingu poolteks, näiteks ehitise hilisema ostja suhtes.

Riigikohus selgitas, et EhS-ist tuleneb ehitajale kohustus anda garantii ka ehitise omaniku kasuks. Kui ehitaja on töövõtulepingus garantii andnud, on töövõtulepinguga kokku lepitud tingimustega garantii antud ka ehitise igakordse omaniku kui kolmanda isiku kasuks.  Kohus leidis, et garantiilepingu alusel tekib võlasuhe, mille sisuks on kohustus tagada kokkulepitud omadustega ja puudusteta töö. Sellise garantiikohustuse andmine ja kehtivus ei sõltu töövõtulepingust.

Sisuliselt tähendab eelnev, et töövõtulepingus kokkulepitud ehitise garantii tingimused kehtivad ka ehitise uue omaniku suhtes, sõltumata sellest, et uus omanik ei ole eelmise omaniku (näiteks arendaja) poolt sõlmitud ehituslepingu pooleks.

 

9. Riigikohus piiras kinnisvaraarendajate võimalusi seada servituuti

Hiljutises lahendis piiras Riigikohus kinnisvaraarendajate tava kanda arendatava ala kohta kinnistusraamatusse enda kasuks erinevaid piiranguid, mille abil on arendajal võimalik kontrollida kinnisasja pärast selle võõrandamist. Nimetatud vaidluses soovis arendaja kanda kinnistusraamatusse enda kasuks tasuta ja tähtajalise isikliku kasutusõiguse, kohustades iga uut kinnistuomanikku hoiduma teatud müra tekitavatest tegevustest. Lisaks soovis arendaja kanda kinnistusraamatusse piirangu, et kinnistu igakordne omanik peab hoiduma kinnistu reostamisest ja krundist väljapoole jääva loodusliku koosluse kahjustamisest.

Arendaja soovis kanda kinnistusraamatusse ka hoidumisservituudi, mis näeb ette täpselt milliseid hooneid kinnistule rajada võib. Riigikohus leidis, et sellist isiklikku kasutusõigust kinnistusraamatusse kanda ei saa. Riigikohus selgitas, et taolise korraldusega soovib arendaja kohustada iseennast mingist tegevusest hoiduma iseenda kasuks. Niisuguse sisuga asjaõigust ei ole aga kohtu arvates seaduses ette nähtud. Tehing on vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega, sest moonutab selle põhilist asjaõiguslikku sisu ning seetõttu pole võimalik sellist kannet teha. Kohus selgitas, et isikliku kasutusõiguse seadmiseks peaks õigustatud isikul olema kaitset vääriv huvi. Isikliku kasutusõiguse seadmiseks arendaja kasuks ei ole kohtu hinnangul piisavaks huviks see, et arendaja soovib tagada, et kinnistu igakordne omanik hoiduks ehituse ajal mingitel kellaaegadel müra tekitamisest, samuti reostuse tekitamisest või krundist väljapoole jääva looduse kahjustamisest. Kohus leidis, et loetletud tegevustest hoidumisest saadav kasu on seotud eelkõige naaberkinnistute omanike huvidega.

Sisuliselt võttis Riigikohus selle lahendiga seisukoha arendajate tavapärase praktika kohta püüda kontrollida kinnisasju ka pärast nende võõrandamist. Kohus leidis, et arendajatel puudub selliste isiklike kasutusõiguste seadmiseks kaitset vääriv huvi ning selliseid kandeid kinnistusraamatusse teha ei saa.

 

10. Riigikohus tunnustas, et juhul, kui korteriomanik omab nõudeid teiste omanike vastu, siis saab ta neid maksma panna ka korteriühistu (KÜ) suhtes

Riigikohus võttis oma hiljutises lahendis seisukoha vaidlusi tekitanud küsimuses, kas korteriomanikul on õigus tasaarvestada oma nõudeid KÜ vastu olukorras, kus korteriomanik omab nõudeid teiste omanike vastu. Nimetatud vaidluses pöördus KÜ korteriomaniku vastu kohtusse, paludes kohtul välja mõista korteriomaniku poolt tasumata kommunaalmaksed. Korteriomanik leidis, et ta ei ole kohustatud kommunaalmakseid tasuma, kuna ta oli parandanud enda kulul kortermaja katust ning tal on õigus katuseparandusele tehtud kulutused kommunaalmaksetega tasaarvestada.

Riigikohus tunnustas käsitlust sellest, et juhul kui korteriomanik omab nõudeid teiste omanike vastu, siis saab ta neid maksma panna ka KÜ suhtes ning tasaarvestada neid nõuded näiteks KÜ kommunaalkulude nõuetega tema vastu.

Teise olulise asjana tunnustas Riigikohus käsitlust sellest, et kui hoone katus on amortiseerunud ja KÜ ei võta sellega seoses mõistliku aja jooksul meetmeid tarvitusele, siis võib korteriomanik ise vastavad parandustööd teha, saamata selleks eelnevat nõusolekut KÜ-lt või teistelt korteriomanikelt.

 

11. Millal on investeerimisklubi investeerimisfond?

Eestis on tavaline, et kinnisvarasse või arendusprojektidesse investeeritakse mitmekesi. Vahel toob üks pool lauda kinnistu koos projektiga ja teine pool raha, vahel investeerib sõprade punt üheskoos, aga on ka palju teisi kooslusi. Selliseid ühiseid ettevõtmisi nimetatakse investeerimisklubideks. Mais jõustunud investeerimisfondide seaduse muudatustega on Eesti viinud oma seadused kooskõlla alternatiivfondivalitsejate direktiiviga. Paraku on nii direktiivis kui ka seaduses alternatiivfondi mõiste nii lai ja hägus, et võib hõlmata ka suhteliselt tagasihoidlikke investeerimisklubisid.

Seaduse järgi on alternatiivfond ühisteks investeeringuteks loodud varakogum või isik, mis pole muu investeerimisfond. Investeerimisklubide kontekstis on olulisteks eranditeks veel sellised varakogumid, kuhu investeerinud isikud osalevad ise aktiivselt varakogumi valitsemisel, või siis perekondlikud või samaväärse koosluse poolt kokku pandud varakogumid.

Erilist tähelepanu peaks teemale pöörama need isikud, kes tegelevad mõne kinnisvaraarenduse või projektiga, kuhu kaasatakse investorite raha, kus investorid pole perekonnaliikmed ning kus vähemalt üks investoritest ei osale igapäevaselt projekti elluviimisel. Selline isik võib avastada, et ta on muudetud seaduse mõistes fondivalitseja.

Kui alternatiivfond on olemas, on selle valitsejal kohustus registreerida ennast Finantsinspektsioonis. Registreerimisel tuleb esitada teavet nii valitseja kui ka tekkinud alternatiivfondi kaudu. Registreeringus esitatud teavet tuleb uuendada kord aastas. Kohustuse rikkumine võib kaasa tuua trahvi, aga võib anda ka aluse investoritele nõuete esitamiseks fondivalitseja vastu, kui investeeringud peaksid nurjuma.

Lisaks registreerimiskohustusele võib alternatiivfondi olemasolu kaasa tuua ka muid tagajärgi. Näiteks võib alternatiivfond tekitada auditeerimiskohustuse ning takistusi teatud teenuste sisendkäibemaksu mahaarvamisel. Kuna seadus on uus ning selle rakendamise praktika puudub, pole kõiki tagajärgi veel võimalik näha.

Seaduse muudatused on juba jõustunud ja neid tuleb arvestada uute ettevõtmiste juures. Olemasolevate projektide osas tuli oma tegevus viia seadusega kooskõlla 22. juuliks. Loodetavasti annab ka järelevalveasutus välja täpsustavaid juhiseid seaduse rakendamise kohta, mis muudaks olukorda selgemaks.

 

12. Urmas Volens on asjaõigusseadust analüüsiva väljaande kaasautor

SORAINENi kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühma juht ning pikaajalise justiitsministeeriumikogemusega Urmas Volens aitas koostada uusi asjaõigusseaduse kommentaare. Raamatutes selgitatakse asjaõigusseaduse sätete sisu koos seonduva kohtupraktikaga ning sätete seoseid teiste seadustega. Kommentaarides on kesksel kohal Riigikohtu lahendite analüüs ja nende mõju asjaõigusseaduse kohaldamisele, samuti seaduse seosed muude seadustega.

“Suur au on olla raamatu mainekate autorite hulgas. Omalt poolt panustasin peamiselt kinnisomandi ulatust ja piiranguid, naabrusõigusi ning veekogusid ja metsa käsitlevatesse osadesse. Raamat ilmus väga õigel ajal, sest hulk asjaõigusseaduse rakendamist puudutavat kohtupraktikat ja õiguslikke olukordi aitab seadust põhjalikumalt ja mitmekülgsemalt tõlgendada,” sõnas Urmas Volens.

Asjaõigusseadus jõustus 1. detsembril 1993 ühena Eesti tsiviilseadustiku viiest seadusest. Kirjastus Juura, Eestis ainulaadne tippkvaliteetse õiguskirjanduse väljaandja, avaldas esimesed asjaõigusseaduse kommentaarid 1996. aastal ning täiendatud trüki aastal 2004. Kommentaarides on esmalt selgitatud paragrahvi eesmärki ja näidatud selle allikad ning seejärel analüüsitud paragrahvi sisu. Olulist tähelepanu on pööratud nii asjaõigusseaduse sätete omavahelistele seostele kui ka seostele teiste seadustega (võlaõigusseadus, pankrotiseadus, täitemenetluse seadustik jt) ning asjaõigusseaduse kohaldamise probleemidele erinevates õigusvaldkondades.

Asjaõigusseaduse kommentaaride 1. köide ilmus aprillis 2014 ning käsitleb seaduse üldsätteid, valdust, kinnistusraamatut ja omandit (paragrahvid 1-167). Esimeses köites osales Urmas Volens 3. osa 3. ptk 2. jao (kinnisomandi ulatus, §-id 127-134) ning 3. jao (kinnisomandi kitsendused) 1. (üldsätted,  §-id 140-142), 2. (naabrusõigused, §-id 143-151),  4. (veed §-id 159-161)  ja 5. (mets, § 167) jaotise (sh 3. jao sissejuhatus ja § 140 kaasautorina) kommentaaride autorina. Seaduse ülejäänud osa hõlmav teine köide ilmub 2014. a oktoobris ning selles on Urmas Volens 8. osa 2. ptk 1. jao (käsipant, §-id 281-295)  ja 2. jao (registerpant, §-id 297-303) ning kommertspandiseaduse kommentaaride autor.

 
prindi HTML
 

Olete saanud selle e-kirja SORAINENi uudiskirjaga, sest olete lisatud SORAINENi andmebaasi.
Kui te edaspidi pole huvitatud SORAINENi uudiskirja saamisest, palun klikkige siia.

SORAINENi uudiskirjad on koostatud teabe edastamise eesmärgil ning ei too autoritele kaasa kohustust ega juriidilist vastutust. SORAINEN uudiskirjad ei kata kõiki õigusvaldkondi ega kajasta kõiki muutusi õigussüsteemis, samuti pole esitatud seletused ammendavad. Seetõttu soovitame lisainformatsiooni saamiseks ühendust võtta advokaadibürooga SORAINEN või oma juristiga. SORAINENi uudiskirjade elektroonilised versioonid leiate meie kodulehelt www.sorainen.ee ja te võite täpsustada oma eelistusi uudiskirjade saamiseks siit.

© SORAINEN 2014
Kõik õigused kaitstud