delfi.lt: NT rinkos dalyviai: šiemet rinkoje dominuos dideli projektai, didės dėmesys tvarumui

„BNS Plius“ paprašė devynių NT ir statybos rinkos dalyvių nurodyti iki trijų, jų manymu, svarbiausių 2023 metų nekilnojamojo turto ir statybų rinkų tendencijų Lietuvoje. Pasak jų, Lietuvos nekilnojamojo turto ir statybos rinkose 2023 metais numatomas stambių ir konversijų projektų skaičiaus augimas bei didėjantis dėmesys tvarumui, laukia iššūkiai komercinio NT nuomos kainų pokyčių srityje, rinkoje taip pat matysime dominuojančius pirkėjus.

Žaliosios transformacijos perspektyvos ir iššūkiai

Advokatų kontoros „Sorainen“ partneris Simonas Skukauskas prognozuoja, jog 2023 metais gali kilti iššūkių žaliosios transformacijos srityje. Pasak jo, priėmus Atsinaujinančių išteklių energetikos įstatymo (AIEĮ) pakeitimus, projektuojant naujus visuomeninės, pramoninės, komercinės ir gyvenamosios paskirties pastatus, reikės įrengti atsinaujinančius energijos išteklius naudojantį elektros gamybos įrenginį, 100 proc. aprūpinantį pastatą.

„Jei techninių galimybių tai padaryti nėra, pastato valdytojas turės įsigyti visą reikalingą žaliąją elektros energiją iš kitų. Judėjimas tvaresnio energijos išgavimo link ir naudojimo vyksta ne vienerius metus, o atsižvelgiant į esamą kontekstą, panašių pakeitimų buvo galima tikėtis. Atsinaujinantys energijos šaltiniai numatyti A++ klasės pastatuose, tačiau nuo šiol jų dalis naujuose pastatuose turėtų būti 100 proc. Nors šių reikalavimų taikymas kol kas dar nėra iki galo aiškus, tačiau kai kuriems vystytojams tai gali kelti iššūkių“, – BNS Plius tvirtino S. Skukauskas.

Jo teigimu, gamybiniuose, komerciniuose pastatuose, kur stogų ir teritorijų plotai yra pakankamai dideli, įrenginių, užtikrinančių 100 proc. pastato aprūpinimą žaliąją energija, atrodo techniškai įmanomas.

„Tačiau daugiabučiuose, ypač centrinėse miestų dalyse, senamiesčiuose, to padaryti daugeliu atvejų tiesiog nebus įmanoma. Jeigu to padaryti techniškai neįmanoma, kaip reikės užtikrinti, kad daugiabučio gyventojai pirktų tik „žaliąją“ energiją?“, – klausė S. Skukauskas.

Anot jo, judama teisinga linkme, tačiau kyla klausimų, ar įgyvendinti įstatymą bus įmanoma dėl techninių priežasčių.

„Svarbiausia, kad dėl gerų intencijų biurokratiniuose labirintuose nestigtų NT projektų įgyvendinimas ir investicijos“, – teigė „Sorainen“ partneris.

Infliacijos spąstai ir labirintai komercinio NT nuomos rinkai

Pasak „Sorainen“ atstovo S. Skukausko, 2023 metais komercinio NT nuomos rinkos gali laukti infliacijos spąstai ir labirintai, nes tokio turto nuomos mokestį įprasta kasmet perskaičiuoti pagal infliacijos rodiklius – vartotojų kainų indeksus (VKI).

S. Skukausko teigimu, rinkoje nuomos sutartyse taikomi įvairūs vartotojų kainų indeksai, kuriuos galima skirstyti į kelias pagrindines grupes: Statistikos departamento skelbiamas Lietuvos VKI arba Eurostato skelbiamas ES šalių narių harmonizuotas VKI (angl. HICP), metinis VKI, atspindintis ataskaitinio mėnesio ir ankstesnių metų atitinkamo mėnesio vidutinio kainų lygio pokytį (imties laikotarpis – 12 mėn.), ir vidutinis metinis VKI, atspindintis dvylikos paskutinių mėnesių ir atitinkamų ankstesnių dvylikos mėnesių vidutinio kainų lygio santykinį pokytį (imties laikotarpis – 24 mėn.).

„Dažnai nuomos mokestis perskaičiuojamas kiekvienais kalendoriniais metais taikant atitinkamą gruodžio mėnesį paskelbtą VKI“, – sakė S. Skukauskas.

Anot jo, pavyzdžiui, Statistikos departamento metinis Lietuvos VKI, paskelbtas šių metų spalį, sudaro 23,6 proc., to paties laikotarpio Lietuvos vidutinis metinis VKI – 17,7 proc., tuo tarpu ES šalių narių harmonizuotas metinis VKI spalį sudarė 11,5 proc., o vidutinis metinis VKI – 8,3 proc.

„Galima prognozuoti, kad gruodį VKI dydžiai bus panašūs ir svyruos keliais procentiniais punktais. Dėl didžiulės infliacijos Lietuvoje lietuviškojo VKI reikšmės yra maždaug dvigubai didesnės nei ES harmonizuoto VKI. Tai reiškia, kad, jeigu nuomos sutartyje numatytas nuomos mokesčio perskaičiavimas taikant Lietuvos metinį VKI, nuomos mokestis nuomininkui nuo kitų metų sausio mėnesio gali padidėti daugiau nei penktadaliu. Įvertinus ir elektros energijos bei kitų energetinių išteklių, kuriuos apmoka nuomininkas, kainų šuolį, galimas didžiulis nuomos sąnaudų augimas“, – teigė S. Skukauskas.

Pasak jo, nuomotojai taip pat turi argumentų nuomos mokesčio didinimui, pavyzdžiui, dėl išaugusių skolinimosi kaštų, bazinių palūkanų normų, padidėjusių personalo atlyginimų.

„Taigi, kitais metais laukia įdomus laikotarpis komercinio NT nuomos rinkoje. Galimos kelios alternatyvos: pirma, šalys ieškos kompromisų dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo, atitinkančio nuomos rinkos kainas, ir atliepiančio padidėjusias energetinių išteklių kainas, antra, tikėtina, kad dalis nesutarimų persikels į teismus ar arbitražus“, – tvirtino jis.

Įsigalioja valstybinės žemės politikos formavimo ir valdymo reformos pirmasis etapas

Kaip dar vieną svarbesnių tendencijų 2023 metais Simonas Skukauskas įvardija 2022 metų birželio 30 dieną Seimo priimtą Lietuvos Respublikos žemės įstatymo pakeitimo įstatymą, taip pat priimtus kitus teisės aktų pakeitimus, kuriais nuo 2023 metų sausio 4 dienos Aplinkos ministerijai pavesta formuoti valstybės politiką žemės tvarkymo ir administravimo, žemėtvarkos planavimo, geodezijos, kartografijos, nekilnojamojo turto kadastro, žemės naudojimo valstybinės kontrolės srityse, o Nacionalinė žemės tarnyba tampa pavaldi Aplinkos ministerijai.

„Aplinkos ministerijai perdavus valstybės politikos formavimą minėtose srityse, tikimasi, kad bus efektyviau tobulinami ir koordinuojami teisės aktai visose grandyse, kurios iki šiol buvo išskirstytos ir dubliuotos Žemės ūkio ir Aplinkos ministerijos rankose – pradedant žemės sklypo suformavimu, statinio ar pastato suprojektavimu ar statyba ir baigiant nekilnojamųjų daiktų registravimu Nekilnojamojo turto registre ir kadastre. Už visas šias sritis nuo šiol bus atsakinga Aplinkos ministerija. Antruoju etapu, kuris įsigalios nuo 2024 metų sausio 1 dienos, savivaldybės taps jos teritorijoje esančių miestų ir miestelių valstybinės žemės valdytojomis. Savivaldybių teisė valdyti jų teritorijose esančią žemę yra Vakarų Europos standartas“, – aiškino S. Skukauskas.

Anot jo, tikimasi, kad šie ilgai laukti pakeitimai įgalins Aplinkos ministeriją efektyviai spręsti teisės aktų tobulinimo klausimus, panaikinti įvairias biurokratines procedūras, o savivaldą įgalins racionaliniai spręsti valstybinės žemės naudojimo miestuose, miestų planavimo klausimus.

Visą apžvalgą skaitykite delfi.lt.