Po keleto ramesnių metų Lietuvos nekilnojamojo turto rinka vėl įgauna pagreitį. Mažėjančios palūkanos, lengvesnės pirmojo būsto įsigijimo sąlygos, pensijų kaupimo reforma ir auganti paklausa skatina kainų kilimą. Tokiame kontekste kai kurie pardavėjai ima svarstyti, ar nevertėtų nutraukti prieš kelis mėnesius sudarytų preliminarių sutarčių ir tą patį turtą parduoti brangiau. Tačiau ar toks žingsnis – greitas pelnas ar potenciali rizika, galinti kainuoti daugiau nei uždirbta?

„Matome besikartojantį scenarijų – panašų į tą, kurį stebėjome 2021 m., kai kainos kilo rekordiniu tempu, o pardavėjai, tikėdamiesi didesnio pelno, nutraukdavo senus susitarimus. Kai kuriems tai baigėsi reikšmingais nuostoliais“, – sako „Sorainen“ vyresnioji teisininkė, advokatė Aušra Gaurytė-Tuskenė.

Kodėl pardavėjai ryžtasi nutraukti sutartis

Teisininkė, advokato padėjėja Laura Mackevič paaiškina, kad spartus kainų augimas dažnu atveju tampa stipria paskata persvarstyti senesnius susitarimus.

„Kai kainų skirtumas tarp senos ir naujos sutarties siekia dešimtis procentų, kai kurie pardavėjai pasveria, jog net ir sumokėjus baudą ar grąžinus įnašą vis tiek liks pelno. Iš ekonominės logikos tai gali atrodyti racionalus sprendimas, bet teisiškai – tai rizika“, – sako ji.

Vis dėlto preliminari sutartis nėra vien formalus ketinimas parduoti. Šalys dažniausiai jau būna suderinusios pagrindines sąlygas ir pasiekusios aukščiausią pasitikėjimo laipsnį.

„Šiame etape kalbame nebe apie laisvę derėtis ir sudaryti sutartis, o apie pareigą elgtis atsakingai ir sąžiningai. Jei viena šalis nutraukia sutartį vien dėl galimo didesnio pelno, teismas tokį veiksmą gali pripažinti nesąžiningu“, – pažymi A. Gaurytė-Tuskenė.

Iki 2022 m. teismų praktikoje dominavo vadinamasis kainų skirtumo principas. Jei pardavėjas nepagrįstai nutraukdavo preliminarią sutartį, o pirkėjas vėliau įsigydavo kitą turtą už didesnę kainą, pardavėjui galėjo tekti atlyginti šį skirtumą

Teisininkės pateikia pavyzdį. Jeigu pirkėjas planavo įsigyti butą už 200 tūkstančių eurų, tačiau po sutarties nutraukimo jam teko pirkti iš esmės panašų už 230 tūkstančių, teismas galėjo priteisti 30 tūkstančių eurų kompensaciją.

Plačiau skaitykite 15min.lt.