Tiesiskās attiecības, kas saistītas ar dzīvokļa īpašumos sadalīto daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanu un mājas uzturēšanas pakalpojumu nodrošināšanu, vienmēr ir raisījušas ne mazums strīdu un diskusiju. To pierāda arī Senātā otrreiz nonākusī lieta par strīdu starp uzņēmumu “Jūrmalas ūdens” un daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopību par parāda piedziņu par sniegtajiem ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumiem.

Apskatām, kādi bija Senāta secinājumi šajā lietā.

Raksta autore: Jūlija Triščuka, SIA “Sorainen ZAB” juriste

Senāta 2023.gada 29.novembra spriedums lietā SKC-393/2023 atcēla Rīgas apgabaltiesas 2022.gada 23.novembra spriedumu, ar kuru tika apmierināta “Jūrmalas ūdens” prasība, un lieta tika nodota jaunai izskatīšanai pirmās instances tiesā. Šajā lietā strīds ir par norēķinu veidiem, kuri piemērojami pušu tiesiskajām attiecībām, rēķinu apkalpošanas izmaksu lielumu, atbildības sadalījumu starp atsevišķu dzīvokļu īpašniekiem un dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībā uz parāda atmaksu, kā arī pārvaldnieka kā šīs kopības likumiskā pārstāvja pilnvaru apjomu.

Komunālo pakalpojumu apmaksas veidi veidi

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.3pantā paredzēta divu veidu norēķinu kārtība, kā dzīvokļu īpašnieki var norēķināties par saņemtajiem dzīvojamās mājas uzturēšanas pakalpojumiem. Proti, katrs dzīvokļa īpašnieks veic maksājumus tieši pakalpojuma sniedzējam (tiešie norēķini) vai maksājumus veic ar pilnvarotās personas starpniecību (starpniecības norēķini). Senāts norādīja, ka likums paredz tiešos maksājumus kā maksājumu veikšanas pamata veidu, bet maksājumus ar pilnvarotas personas starpniecību – kā izņēmumu.
Gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieki izvēlas par saņemtajiem pakalpojumiem norēķināties tiešo norēķinu veidā, viņi pilnvaro vienu personu noslēgt līgumu ar pakalpojumu sniedzēju par komunālo pakalpojumu piegādi visai mājai. Pakalpojumu sniedzējs par saņemtajiem pakalpojumiem visai mājai izraksta vienu rēķinu, ko pēc tam sadala atsevišķos rēķinos katra dzīvokļa īpašniekiem, pamatojoties uz individuālo skaitītāju rādījumiem.

Dzīvokļu īpašnieki par saņemtajiem pakalpojumiem norēķinās patstāvīgi, veicot maksājumus tieši pakalpojumu sniedzējam. Savukārt, ja dzīvokļu īpašnieki maksājumus izvēlas veikt ar pilnvarotās personas starpniecību, tie uztic vienai personai organizēt maksājumu iekasēšanu un saņemto maksājumu pārskaitīšanu pakalpojuma sniedzējam visu dzīvokļu īpašnieku vārdā. Persona, kam uzticēts šis pienākums, var būt arī dzīvojamās mājas pārvaldnieks. Arī šajā gadījumā par komunālo pakalpojumu piegādi visai mājai tiek noslēgts viens līgums, kā arī tiek izrakstīts viens rēķins, kurš pēc tam tiek sadalīts atsevišķos rēķinos katra dzīvokļa īpašniekam, pamatojoties uz individuālo skaitītāju rādījumiem. Atšķirībā no tiešajiem norēķiniem, dzīvokļu īpašnieki maksu par saņemtajiem pakalpojumiem pārskaita pilnvarotajai personai, kas tālāk to pārskaita pakalpojumu sniedzējam.

Tiešie un netiešie norēķini

No vienas puses, tiešie norēķini ir izdevīgi dzīvokļu īpašniekiem, jo samazina risku, ka negodprātīgs pārvaldnieks vai cita pilnvarotā persona iedzīvotāju samaksāto naudu novirzīs neatbilstošiem mērķiem, bet, no otras puses, tie sadārdzina pakalpojumu gala izmaksas, jo pakalpojumu sniedzējiem ir tiesības piemērot papildu maksu par tiešo maksājumu sistēmas nodrošināšanu, piemēram, rēķinu sagatavošanu un nosūtīšanu, līgumu administrēšanu un parādu piedziņu.

Praksē šo papildu izmaksu apmērs izraisa ne mazums domstarpību pakalpojumu sniedzēju un iedzīvotāju starpā. Senāts norādīja, ka “dzīvokļu īpašnieku kopības uzskats, ka pakalpojuma sniedzējas aprēķinātās rēķinu apkalpošanas izmaksas ir pārmērīgi lielas, pats par sevi nav pamats secinājumam, ka kopība atsakās no tiešajiem maksājumiem”, jo papildu izmaksu lielumam ir jābalstās uz ekonomiski pamatotiem pakalpojuma sniedzēja aprēķiniem. Ja dzīvokļu īpašnieku kopība uzskata, ka papildu izmaksu lielums nav ekonomiski pamatots, tai ir tiesības to apstrīdēt tiesā civilprocesuālajā kārtībā. Šādā gadījumā tiesai strīds ir jāizšķir pēc būtības un jāpārbauda pakalpojuma sniedzēja noteiktā izmaksu lieluma ekonomiskā pamatotība.

Atbildības nošķiršana

Senāts atgādināja, ka dzīvokļu īpašnieku kopība neatkarīgi no tā, kāda veida norēķinu kārtība tiek piemērota, neatbild par dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam izmantotu pakalpojumu maksas parādiem. Lai gan līgums par pakalpojumu sniegšanu tiek noslēgts starp pakalpojumu sniedzēju un dzīvokļu īpašnieku kopību, pēc būtības tas uzskatāms par dalītu saistību, kuru kopība nodibina visu dzīvokļu īpašnieku vārdā un kurā katrs dalībnieks individuāli atbild par savu saistības daļu. Tādēļ par pakalpojumiem, kuri tiek izmantoti individuālajam patēriņam, jānorēķinās pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Savukārt par to kopīgajām vajadzībām izmantotiem pakalpojumiem atbild dzīvokļu īpašnieku kopība.

Senāts arī norādīja, ka tad, ja norēķini par saņemtajiem pakalpojumiem tiek veikti ar pilnvarotas personas starpniecību, kopībai ir pienākums ar pilnvarotas personas starpniecību gan noslēgt līgumu ar pakalpojumu sniedzēju, gan arī veikt saņemto pakalpojumu uzskaiti un katra dzīvokļa īpašnieka maksājamās daļas aprēķinu. Tādējādi pakalpojumu sniedzēja rīcībā būs informācija par katra dzīvokļa īpašnieka individuālo patēriņu, kas ļaus tam virzīt prasību par parāda par pakalpojumu maksu piedziņu pret konkrēto personu, kura nav veikusi apmaksu par saņemtajiem pakalpojumiem.

Savukārt, ja dzīvokļu īpašnieku kopība nav pienācīgi izpildījusi savus pienākumus un pakalpojumu sniedzēja rīcībā nav informācijas par katra dzīvokļa īpašnieka individuālo patēriņu, tādējādi padarot parāda piedziņu no konkrētā parādnieka neiespējamu, parādu var piedzīt no kopības. Senāts ir īpaši uzsvēris, ka šādā gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopība ir atbildīga par parāda samaksu ne tāpēc, ka atsevišķi dzīvokļu īpašnieki nav norēķinājušies par saņemtajiem pakalpojumiem, bet gan tāpēc, ka kopība nav izpildījusi savu patstāvīgu pienākumu nodrošināt pakalpojumu uzskaiti un aprēķināt katra dzīvokļa īpašnieka maksājamo daļu. Ir jāatzīmē, ka kopībai šādā gadījumā ir regresa tiesības vērsties pret konkrētiem parādniekiem.

Pārvaldnieks kā likumiskais pārstāvis

Ar grozījumiem Dzīvokļu īpašuma likuma 15.panta 1.daļā, kas stājās spēkā 2022.gada 13.aprīlī, likumā tika nostiprināts dzīvokļu īpašnieku kopības kā tiesību subjekta statuss, paredzot, ka tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt īpašuma un citas lietu tiesības, kā arī būt prasītāja un atbildētāja tiesā. Likums nosaka arī to, ka dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām un tiesā pārstāv pārvaldnieks, ja vien kopība nav izlēmusi pārstāvību konkrētajā gadījumā uzticēt citai pilnvarotai personai. Pie tam, kā norādīja Senāts, pārvaldnieks pārstāv kopību ar likumiskā pārstāvja tiesībām – viņam nav nepieciešams saņemt vēl kādu īpašu kopības pilnvarojumu, ja vien tā nav izlēmusi pilnvarot pārvaldnieku pārstāvēt to ārpus viņam uzticētajām dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbībām.

Tomēr jāatceras, ka Senāts 2021.gada 8.jūlija spriedumā lietā SKC-11/2001 ir uzsvēris, ka pārvaldnieks nav atbildīgs par dzīvokļu īpašnieku kopības vai atsevišķu dzīvokļu īpašnieku parādiem par saņemtajiem pakalpojumiem, viņam nav pienākuma segt šādus parādus no saviem līdzekļiem, ja vien viņš to nav tieši uzņēmies darīt. Pārvaldniekam ir pienākums pret dzīvokļu īpašnieku kopību kontrolēt dzīvokļu īpašnieku maksājumus un paziņot pakalpojumu sniedzējam par dzīvojamās mājas īpašnieka maksātnespēju vai nāvi un ar to saistītu parāda piedziņas neiespējamību.

Tas nozīmē, ka prasībās par parādu piedziņu par mājai piegādātiem pakalpojumiem, kuri tika izmantoti dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam, atbildētāji būs konkrētie dzīvokļu īpašnieki, kuri nav norēķinājušies par saņemtajiem pakalpojumiem. Savukārt prasībās par parādu piedziņu par mājai piegādātiem pakalpojumiem, kuri tika izmantoti dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām, atbildētāja būs dzīvokļu īpašnieku kopība. Jebkurā gadījumā atbildētājs nebūs pārvaldnieks.