Eesti rannikul ja veekogude kallastel on vanade detailplaneeringute elluviimise küsimus juba aastaid olnud ebamäärane. Looduskaitseseadus ei ole selles osas andnud üheselt mõistetavat vastust ning praktikas on kujunenud välja kaks vastandlikku tõlgendust. Kohtuvaidlused ja erimeelsused Keskkonnaametiga ei ole erandlikud.
Kavandatavad muudatused ei lahenda seda probleemi. Need muudavad küll ehituskeeluvööndi arvutusloogikat, kuid samal ajal kinnistavad seni vaieldava tõlgenduse seaduses.
Kaks tõlgendust – üks seadus
Seaduse kohaselt koosneb ehituskeeluvöönd üleujutatavast alast ja seaduses sätestatud ehituskeeluvööndi laiusest. Probleem ei ole normi sõnastuses, vaid selles, kuidas seda lugeda.
Ühe lähenemise järgi arvestatakse ehituskeeluvööndi laiust kaldajoonest. Üleujutusala ja ehituskeeluvööndit ei liideta. See käsitlus on kinnistuomanikele soodsam ning seda on toetanud ka õiguskantsler. Sama loogika kajastub mitmes kehtestatud detailplaneeringus.
Teise lähenemise järgi liidetakse üleujutusala ja ehituskeeluvöönd. Seda seisukohta rakendab Keskkonnaamet. Tulemuseks on märksa ulatuslikum ehituskeeld, mis võib ulatuda kümnete või sadade meetrite kaugusele sisemaale.
Õiguslikult on oluline põhimõte, et mitmeti mõistetavat normi tuleb tõlgendada isiku kasuks. Samuti ei saa kehtestatud detailplaneeringuid hilisema tõlgenduse alusel ümber hinnata. Praktikas ei ole need põhimõtted siiski välistanud vaidlusi. Probleem kerkib esile ehituslubade menetluses, kus Keskkonnaamet võib kooskõlastusest keelduda.
Muudatused vähendavad ala, kuid kaotavad vaidlusruumi
Menetluses olev looduskaitseseaduse muutmise eelnõu näeb ette, et korduva üleujutuse ala maksimaalne ulatus väheneb 100–200 meetrilt 50 meetrile.
Samas kirjutatakse seadusesse selgesõnaline liitmise reegel: üleujutusala ja ehituskeeluvöönd tuleb arvestada koos. Sellega kaob senine tõlgendusruum. Senine vaidlusalune praktika muutub seadusest tulenevaks kohustuseks.
Tulemus on kahetine. Ühelt poolt väheneb üleujutusala. Teiselt poolt muutub ehituskeeluvööndi arvutamine jäigemaks ja prognoositavamaks – kuid mitte tingimata isikutele soodsamaks.
Täiendav risk: detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine
Paralleelselt menetletakse planeerimisseadus muudatust, mis laiendab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise aluseid.
Planeeringu võib kehtetuks tunnistada juhul, kui ilmnevad asjaolud, mis välistavad selle elluviimise. Need võivad olla:
- looduslikud muutused (nt kaldajoone nihkumine),
- õiguslikud muutused (nt uued keskkonnapiirangud).
Kohalikul omavalitsusel ei teki kohustust planeeringuid kehtetuks tunnistada. Samas on Keskkonnaamet viidanud, et vanemad planeeringud tuleks üle vaadata. Kui selline lähenemine kandub üle ka üldplaneeringute kooskõlastamisse, suureneb surve detailplaneeringute ümberhindamiseks märkimisväärselt.
Mida peaksid omavalitsused tegema?
Muudatusi ei saa käsitleda üksnes tehnilise täpsustusena. Tegemist on sisulise nihkega ehitusõiguse ulatuses.
Enne muudatuste jõustumist tasub:
- vaadata üle kaldaäärsed detailplaneeringud, mida ei ole asutud ellu viima;
- hinnata, millised neist võivad uue arvestuse järgi sattuda ehituskeeluvööndisse;
- arvestada, et detailplaneering ei taga automaatselt ehitusloa saamist;
- kaardistada riskikohad üldplaneeringu menetluses;
- vajadusel alustada varakult dialoogi Keskkonnaametiga.
Peamine järeldus on lihtne: ehituskeeluvöönd võib muutuda kitsamaks, kuid õiguslikult jäigemaks. See tähendab, et vaidlused ei kao – need nihkuvad planeeringutelt ehituslubade tasandile.
