1. augustil 2026 jõustunud ehitusseadustiku muudatused lihtsustavad oluliselt enne 1. juulit 2015 ebaseaduslikult püstitatud hoonete seadustamist. Enam ei pea nende hoonete seadustamiseks muutma detailplaneeringut ega taotlema projekteerimistingimusi üksnes selleks, et viia need vastavusse aastakümneid püsinud ohutusnõuetega. Samuti kaob 500-eurone riigilõiv.
Muudatustest kirjutas meie nõunik Sandra Mikli portaalis Ehitusuudised.
Oluliseks küsimuseks jääb, kas omal ajal ebaseaduslikult ehitatud hoone seadustamisel võib loobuda planeeringuliste ja muude avalike huvide kontrollist ning kuidas suhestub uus regulatsioon senise kohtupraktika ja naabrite õiguste kaitsega. Eelnõu annab kohalikule omavalitsusele laiad volitused otsustamaks, mida maja seadustamiseks kontrollida ja milliseid dokumente nõuda.
Vanemate ehitiste seadustamisel muutub keskseks ohutus
Varem sõltusid seadustamise nõuded hoone püstitamise ajast: enne 2003. aastat ehitatud elamute, abihoonete, tehaste ja nii edasi puhul hinnati eelkõige ohutust, aastatel 2003–2015 valminud ehitiste puhul kontrolliti ka vastavust ehitusseadustiku, planeeringute ja teiste reeglite/ettekirjutuste nõuetele.
Uue regulatsiooni järgi on ehitiste seadustamisel keskne kriteerium ohutus. Projekti puudumisel võib ohutuse hindamiseks olla vajalik erakorraline audit. Oluline erinevus varasema korraga on see, et enne 2015 ehitatud hooned ei pea vastama praegu kehtivatele nõuetele. See on oluline leevendus, arvestades spetsiifiliste tingimuste karmistumist – vaatame või näiteks tänapäevaseid energiatõhususe nõudeid uutele elamutele.
Enne 22. juulit 1995 ehitatud majade puhul eeldab seadus nüüd vaid õigusliku aluse olemasolu ning omanikul võib piisata ehitisregistri andmete korrastamisest.
Kõik kasutusloata hooned ei ole ebaseaduslikud
Eristada tuleb hoone ebaseaduslikku püstitamist ja olukorda, kus maja on ehitatud nõuetekohase loa alusel, kuid omanik on jätnud taotlemata kasutusloa. Esimesel juhul puudus ehitamiseks õiguslik alus ning kohalik omavalitsus peab otsustama, milliste meetmetega saab ehitatud hoone seadustada. Ehitusloata rajatud hoonete puhul ei ole välistatud kohutus taotleda tagantjärgi ka ehitusluba. Teisel juhul oli ehitamine lubatud ning vaatama peab vaid ehitise vastavust ehitusloale ja projektile ning kasutamiseks vajalikele nõuetele. Mõlemal juhul kontrollitakse ehitise vastavust selle ehitamise ajal kehtinud ohutusnõuetele.
Seega ei saa kõiki kasutusloata ehitisi nimetada ebaseaduslikeks. Kasutusloa puudumine võib tähendada üksnes seda, et omanik jättis pärast õiguspärast ehitamist kasutusõiguse vormistamata.
Kasutusloa asemel võib piisata kasutusteatisest
Juba valmis elamu või suvila tagantjärgi seadustamiseks ei ole enam vaja taotleda kasutusluba – piisab kasutusteatise esitamisest ehitisregistris ning sellega ei kaasne ka riigilõivu. Kasutusteatises tuleb märkida hoone otstarve, asukoht, mõõtmed, konstruktsioonid ja tehnosüsteemid ning eluruumi puhul ka pind, tubade arv, pesemis- ja tualetivõimalused ning küttelahendus.
Kasutusloa asendamine kasutusteatisega ei vabasta aga omavalitsust ehitamise ajal kehtinud nõuete täitmise kontrollimisest. Lihtsam kord ei muuda iseenesest õiguspäraseks loata ning ehitusloast või -projektist kõrvalekalduvat ehitamist. Ebaseaduslikult ehitatud hoone seadustamisel tuleb lähtuda konkreetse ehitustöö tegemise ajast, mitte ehitise algsest püstitamisajast. Seetõttu võivad eri ajal tehtud püstitamis-, laiendamis- ja ümberehitustöödele kohalduda erinevad reeglid.
Samuti tuleb ehitustegevus dokumenteerida ning omavalitsus võib kontrollida dokumentide olemasolu. Linn või vald võib seada kasutusteatisele lisatingimusi, kohustades omanikku viima ehitise nõuetega vastavusse, näiteks tagama tuleohutuse või kindlustama naabrite õiguste kaitse. Võimalikuks võib osutuda ka ehitise osaline lammutamine.
Muudatus vähendab omanike halduskoormust, kuid ei kõrvalda vajadust selgitada välja konkreetsete ehitustööde tegemise aeg ja neile kohalduvad/rakenduvad nõuded. Kasutusteatis lihtsustab kasutusõiguse vormistamist, kuid ei asenda hinnangut sellele, mida, millal ja millisel õiguslikul alusel ehitati.
Sellest, mis saab olulise kõrvalekalde puhul, loe lähemalt täispikast artiklist portaalis Ehitusuudised.
