Kõrgeim kohus on loonud pretsedendi – omavalitsus võib nüüd nõuda kinnisvaraarendajatelt raha ka lasteaedade ehitamiseks kirjutab meie kinnisvara- ja ehitusõiguse ekspert Elina Lumiste Äripäevas.
Enne jaanipäeva tegi riigikohus otsuse, mis lubab kohalikul omavalitsusel küsida kinnisvaraarendajalt detailplaneeringu menetluses tasu: me lubame teil püstitada kümme kortermaja, aga ehitage ka trammitee või toetage kooli renoveerimist. Riigikohtu hinnangul on see väiksem riive – võrreldes olukorraga, kus arendaja soovitud planeeringuga üldse ei tegeleta.
Aastaid on kohalike omavalitsuste ja arendajate vahel kestnud vaidlus erinevate objektide, sealhulgas sotsiaalse taristu rahastamise ümber. Vallal/linnal napib enamasti lasteaedade ja koolide, puhke- ja jalutusalade rajamiseks raha ning seega püütakse näiteks elamurajooni planeerijale panna kohustus investeerida ka üldkasutatavatesse rajatistesse.
Probleem on laiem kui käsitletav kohtuotsus, sest ka teised haldusorganid katsetavad oma kohustuste rahastamise üleandmist ettevõtjatele, et oma kulutusi vähendada. Ettevõtja on sundolukorras, kus ta peab rajama pargi, mänguväljaku, rahastama hooldekodu rekonstrueerimist ning ehitama välja uued jalakäijate tunnelid. Kiirelt arenevates elamupiirkondades lisanduvad need kulud korterite hinnale ja vähendavad lõppkokkuvõttes eluasemete kättesaadavust.
Arve maksab kinni kodusoetaja
Praktikas ongi juurdunud põhimõte, et teede, tehnorajatiste ja avalikult kasutatava maa – näiteks mänguväljaku – üleandmine kohalikule omavalitsusele on tasuta. Samas kulub maa või arendusprojekti omandamiseks ning teenindavate rajatiste väljaehitamiseks palju raha. Seega avas Riigikohtu otsus võimaluse lisaks loetletud kulutustele nagu teed ja tehnorajatised küsida veel täiendavat rahastust määratlemata ringi kohustuste täitmiseks – seda ilma õigusliku aluseta.
Ma ei vaidlusta põhimõtet, et arendaja panustab proportsionaalselt avalike objektide arendamisesse – toetab kogukonda –, kuid finantseerimisel peavad olema mõistlikud piirid, sest lõpuks maksab selle reeglina kinni kodusoetaja.
Planeerimisseadus ütleb, et halduslepinguga saab omavalitsus teid ja tehnorajatisi puudutavad kohustused ja rahastamise arendajale üle anda – kui on jõutud vastavale kokkuleppele. Kuna kokkuleppe sõlmimisest aga sõltub, kas planeering üldse kehtestatakse, on arendaja sundolukorras, kus soovitud tulemuse saavutamiseks tuleb omavalitsuse ettepanekutega/nõudmistega nõustuda. Formaalselt pole arendajal kohustust linna või valla tingimusi vastu võtta, kuid nii ei liigu ju arendusplaan edasi.
Koormatakse kohtusüsteemi
Riigikohus aga ei nõustunud, et arendaja on sundolukorras, selgitades et riik ei tohiks võtta hoiakut, mis eitab ettevõtjate suutlikkust enda õiguste ja huvide eest seista ning enda vaba tahte alusel õigussuhteid kujundada. Sisuliselt öeldakse, et kõnealuste lepingute sõlmimisel on arendaja ja omavalitsus võrdsetel positsioonidel. Sama loogiline oleks väita, et vähemusaktsionäri või võlausaldajat pole vaja kaitsta, sest too saab alati kohtusse pöörduda. Loodame, et taolist otsust/seisukohta lähiajal ei tule.
Riigikohtu arvates on arendajatel olemas õiguslikud vahendid, et välistada omavalitsuse võimalikud kuritarvitamised. Sisuliselt suunab Riigikohus sellega arendajad tagasi kohtusüsteemi. Teisisõnu soovitakse mistahes nõudmistega alguses nõus olla ja hiljem vaielda, kas omavalitsuse pealesurutud kohustus on ülemäärane või planeeringulahendusega mitte seotud. Jääb üle ainult oletada, kuidas selline lahendus sobitub menetlusökonoomia põhimõttega: avalikes huvides ei ole kohtusüsteemi koormamine vaidlustega, mida saaks vältida.
Kindlasti ei ole lõputu vaidlemine ka arendaja huvi või soov, sest mistahes vaidluse või läbirääkimiste pidamine tähendab projekti venimist ja täiendavat kulu, mille maksab taas kinni tarbija.
