Õiguskantsler esitas riigikohtule taotluse tunnistada kehtetuks Tallinna linna avalike ehitiste rahastamise määruse säte, mille alusel küsib linn arendajatelt arendusprojektide eest täiendavat tasu. Sellest, mida see tähendab, kirjutavad Delfi Ärilehes meie nõunik Britta Retel ja advokaat Anu Liinsoo.
Taotluse keskmes on küsimus, kas Tallinna linn võib nõuda arendajatelt avaliku taristu rahastamist projekteerimistingimuste või ehitusloa saamise eeltingimusena. Õiguskantsler on juba varem andnud Tallinna linnale teada, et ei pea selliselt arendajatelt tasu küsimist õiguspäraseks.
Rahastamismääruse sisu
Määruse järgi võib linn nõuda, et arendaja ehitaks või rahastaks avalikku taristut (nt tänavad, pargid, ühiskondlikud hooned) ja sõlmiks sellekohase lepingu enne ehitus- või kasutusloa väljastamist.
Tallinn linn on seni väitnud, et tegemist on vabatahtliku kokkuleppega. Sellegipoolest on õiguskantsler osundanud, et praktikas on see arendajatele ikkagi sunduslik ja piirab selliselt omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Ka meie näeme praktikas, et rahastamismääruse § 18 kohustus ei ole vabatahtlik.
Võimalik vastuolu põhiseadusega
Õiguskantsler pöördub riigikohtu poole üksnes erandkorras. Õiguskantsleri hinnangul puudub kehtivas õiguses seaduslik alus, mis lubaks kohalikul omavalitsusel selliseid rahastamiskohustusi määrusega kehtestada. Järelikult arendajatele pandud kohustus ei tulene seadusest, vaid linna määrusest ning selliselt ületatakse kohaliku omavalitsuse volitusi. Samuti ei saa arendaja lepingutingimusi sisuliselt läbi rääkida, mistõttu on tegemist näiliselt vabatahtliku, sisuliselt kohustusliku lepinguga.
Ka Soraineni ja Tartu ülikooli sotsiaalteaduslike rakendusuuringute keskuse (RAKE) 2024. aastal koostatud analüüs osundas, et õiguslik alus sotsiaalse taristu ehitamise rahastamiseks puudub. Tallinna avalike ehitiste rahastamise määrus käsitleb avalikke ehitisi oluliselt laiemalt kui võimaldab seadus. Lisaks pannakse arendajatele kahekordne rahastamiskohustus – ehitada välja teed ja tehnorajatised ning maksta kaasrahastamismäär sotsiaalse taristu eest. Raha küsitakse ka projekteerimistingimuste menetluses, kuigi see ei ole õigusaktidega ette nähtud.
Taotluse rahuldamine mõjutab arendusprojekte
Kui riigikohus nõustub õiguskantsleriga ja tunnistab määruse § 18 kehtetuks, võib sellel olla otsene mõju nii tulevastele kui ka juba olemasolevatele arendusprojektidele. See vähendaks arendajate rahalist koormust, kuna avaliku taristu rajamine jääks linna kanda.
See ilmselt omakorda sunniks muutma Tallinna linna arendus- ja taristupoliitikat, sest avaliku taristu ehitamiseks tuleks leida uusi rahastusallikaid. Pole välistatud, et see võib muuta ning pidurdada mitmeid käimasolevaid arendusprojekte, kus on sõlmitud või kavandatud rahastamislepingud linna ja arendaja vahel.
Mis saab edasi?
Olgu märgitud, et õiguskantsleri poolt taotluse esitamine ei tähenda, et praegu rahastamismääruse § 18 ei kehti või selle täitmine on automaatselt peatatud. Edaspidine sõltub riigikohtu menetlusest, st riigikohus peab otsustama, kas määruse säte on põhiseadusega kooskõlas.
Kui see tunnistatakse kehtetuks, tuleb linnal muuta määrust ning hinnata ümber juba sõlmitud lepingud. Samuti tagada, et tulevikus ei seata arendajatele kohustusi, milleks puudub seaduslik alus.
