Ehitusseadustik on kehtinud üle kümne aasta ning selle rakendamisel on tekkinud mitmeid küsimusi, mis vajavad täpsustamist või selgemat lahendust. Eelnõu eesmärk ei ole süsteemi ümber kujundada, vaid seda ajakohastada ja muuta praktikas paremini toimivaks.
Täpsustub ümberehitamise mõiste
Oluline sisuline muudatus puudutab ümberehitamise mõistet, sealhulgas ka ehitise taastamise mõiste täpsustamist. Seni on praktikas levinud arusaam, et ümberehitamine eeldab hoone välisilme muutmist. Eelnõu selgitab, et selline käsitlus ei ole õige.
Välisilme muutumine on vaid üks võimalik tunnus, mitte ümberehitamise vältimatu eeltingimus. Ümberehitamine võib seisneda ka ehitise muude oluliste omaduste muutmises ilma välisilmet muutmata, näiteks küttesüsteemi asendamises ahjuküttelt maaküttele. Muudatuse olulisust hindab pädev asutus igal üksikjuhul eraldi.
Samas ei kaota normi täpsustamine kaalutlusruumi olulise ja mitteolulise muudatuse eristamisel ega taastamise ajaraami hindamisel.
Taastamine ei ole uue hoone ehitamine
Eelnõuga täpsustatakse ehitise taastamise mõistet ehitusseadustiku tähenduses. Põhimõttena sätestatakse, et osaliselt või täielikult hävinud ehitis tuleb taastada olemuslikult sarnasena varasema ehitisega. Sellega ühtlustatakse olukorrad, kus ehitis on hävinud näiteks loodusõnnetuse tõttu, ning juhud, kus hoone on lammutatud eesmärgiga ehitada samale kohale uus.
Kui hävinud ehitise asemele rajatakse hoone, mis erineb varasemast mahu, välisilme või arhitektuurse lahenduse poolest, ei ole tegemist taastamisega, vaid uue ehitise püstitamisega. Taastamise regulatsiooni ei tohi kasutada detailplaneeringu koostamise kohustuse vältimiseks.
Sama põhimõte kehtib ka laiendamise puhul: kuni 33% laiendamine võib olla lubatav üksnes juhul, kui esmalt taastatakse olemuslikult sarnane ehitis ning laiendamine toimub eraldi menetlusena.
Taastamise sisulisel hindamisel jääb pädevale asutusele kaalutlusruum määratleda, mida lugeda olemuslikult sarnaseks ehitiseks, eeskätt arhitektuursete tingimuste vaates. Tingimusi võib muuta vaid väga piiratud ulatuses. Tegemist on määratlemata õigusmõistega ja selle sisu jääb arusaamatuks. Selle eesmärk on võimaldada vanematesse ehitistesse tänapäevaste tehnosüsteemide ja energiatõhusate lahenduste integreerimist, ilma et iga tehniliselt vajalik muudatus välistaks taastamise. Samas ei võimalda see kõrvalekaldumist muudest õiguslikest nõuetest, sealhulgas planeeringutest.
Muutuvad teavitus- ja loamenetlusi puudutavad sätted
Edaspidi käsitletakse kõiki kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga hooneid vaba ehitustegevusena. See ei tähenda, et sellistele hoonetele ei kehtiks nõuded – järgida tuleb üldplaneeringut ning muid ehitusseadustiku üldosast tulenevaid kohustusi, näiteks nõuet mitte kahjustada kaitsevööndiga ehitisi.
Oluline on tähele panna, et kohalikud omavalitsused ei või kehtestada ehitusseadustiku lisast erinevaid nõudeid. Vaba ehitustegevuse puhul ei saa nõuda teavituse esitamist ega ehitusprojekti koostamist. Selliseid kohustusi ei saa kehtestada ka üldplaneeringu või riikliku järelevalve käigus.
Rohkem aega ehitamiseks
Ehitusteatise kehtivusaeg pikeneb kahelt aastalt neljale. See annab inimestele rohkem aega ehitusplaanide elluviimiseks ilma, et peaks vahepeal dokumente uuendama.
Elamute kasutuselevõtt muutub lihtsamaks
Kuni kahe korteriga elamute ning suvilate kasutuselevõtuks piisab edaspidi kasutusteatise esitamisest. Tegemist on olulise leevendusega, kuid samas suureneb omaniku vastutus.
Kuigi kasutusteatisega esitatakse kohalikule omavalitsusele vaid ehitise põhiandmed, peab omanik jätkuvalt järgima ehitamise dokumenteerimisnõudeid ning olema valmis tõendama ehitise vastavust kehtivatele nõuetele.
Leebem lähenemine enne 2015. aastat ehitatud ehitistele
Eelnõu eesmärk on selgemalt määratleda, kuidas hinnata varem ehitatud ehitiste nõuetele vastavust, ning muuta õigusliku aluseta ehitiste seadustamine ühtlasemaks ja toimivamaks. Eelnõuga laiendatakse varasemalt kehtinud leebemat regulatsiooni ka neile ehitistele, mis on püstitatud enne 1. juulit 2015.
Nende ehitiste seadustamisel seatakse keskmesse ehitise ohutus, mitte formaalne vastavus planeeringutele. Kasutusõiguse andmisel on määrav, kas ehitis on ohutu ehk kas seda on võimalik ohutult kasutada.
Lähtutakse põhimõttest, et ehitise vastavust hinnatakse selle ehitamise ajal kehtinud nõuete alusel. Hiljem kehtestatud rangemaid nõudeid ei saa üldjuhul tagasiulatuvalt kohaldada, välja arvatud juhul, kui ehitist on hiljem ümber ehitatud.
Praktikas on probleemiks olnud nn fiktiivsed menetlused, kus seadustamise eelduseks on detailplaneeringu või projekteerimistingimuste koostamine olukorras, kus need ei too kaasa sisulisi muudatusi. Sellised menetlused on ajamahukad ja koormavad nii isikuid kui ka haldusorganeid. Eelnõu eesmärk on vähendada ebamõistlikku ressursikulu.
Arvestatakse ka seda, et pikaajaliselt looduses eksisteerinud ehitiste puhul on ümberehitamise või lammutamise nõuete esitamine sageli ebaproportsionaalne. Mida kauem ehitis on püsinud ja mida väiksem on selle mõju avalikele huvidele või naabrite õigustele, seda vähem on rangete meetmete rakendamine põhjendatud. Seda seisukohta toetab ka kohtupraktika.
Lisaks tuleb arvestada, et paljud võimalikud tsiviilõiguslikud nõuded on ajas aegunud ning vanemate ehitiste puhul on ehitamisega seotud asjaolude tuvastamine keeruline. Ka planeeringute tõlgendamine on ajas muutunud, mis on omamorda toonud kaasa ebakindlust ja vaidlusi.
