Koostasime Riigikantselei tellimusel analüüsi, et hinnata, kas Eesti võiks loobuda mõnede teiste Euroopa riikide eeskujul elamute ja korterelamute kasutusloa kohustusest, ning kuidas selline muudatus mõjutaks ohutust, halduskoormust ja õiguslikku selgust.

Analüüsis “Kasutuslubade vajalikkus eramute ja korterelamute kasutusse andmisel ja ettepanekud Eestile” soovitatakse asendada kasutusluba kasutusteatisega vähemohtlike elamute puhul, säilitades samas piisava järelevalve ja ohutusstandardid. Korterelamute puhul soovitatakse jätta kasutusloa süsteem alles. Üldeesmärk on vähendada halduskoormust, kuid vältida ohutuse ja õigusliku selguse vähenemist.

Täielikult eelkontrollivaba süsteemi ei rakendata kusagil – igal pool on kohustuslik vähemalt teavitamine või sõltumatu eksperdi kontroll

Analüüsis uuriti Soome, Rootsi, Prantsusmaa, Hollandi ja Saksamaa praktikat. Soomes ja Rootsis on kohustuslik kasutuseelne lõppkontroll – hoonet ei tohi enne ametlikku heakskiitu kasutada. Prantsusmaal esitatakse pärast ehituse lõppu deklaratsioon, millele järgneb 3-kuuline vaidlustusperiood. Hollandis tuleb enne kasutuselevõttu teavitada omavalitsust ja esitada sõltumatu kvaliteeditagaja avaldus; väiksemate elamute puhul piisab teavitusest. Saksamaal (Baden-Württemberg) võib amet nõuda kas teavitust või kasutuseelset vastuvõttu; lihtsamate elamute puhul piisab teavitusest.

Viis ettepanekut ehitusseadustiku muutmiseks

  1. Asendada kasutusluba kasutusteatisega vähemohtlike elamute puhul (üksikelamud, ridaelamu sekstioonid, kaksikelamud, suvilad, aiamajad, kahe korteriga elamud).
  2. Kasutusteatise esitamine on vabastatud riigilõivust ning elamu saab peale teatise esitamist, st peale ehitustööde lõppu kohe kasutusele võtta. Eesmärk on ka piirata esitatava teabe mahtu, st ehitusdokumentatsiooni ulatust, mida kontrollitakse elamu kasutamise lubamisel.
  3. Korterelamutele (alates 3 korterist) jätta kasutusloa kohustus ohutusnõuete täitmise tagamiseks alles.
  4. Kasutusteatise menetluses võiks:
    1. sätestada lisatingimuste andmiseks tähtaja automaatne lõpp (maksimaalselt 40 päeva möödudes võib hoonet kasutada ja selleks ei saa enam lisatingimusi esitada) ;
    2. lihtsustada dokumenteerimisnõudeid (nt ehitusprojekti ja muu ehitusdokumentatsiooni, nt ehituspäevikute või teostusjooniste koostamine ainult vajalikus ulatuses);
    3. anda pädevale asutusele õigus ehitise kasutamine peatada, kui tekib ohukahtlus.
  5. Vaba (kontrollita) tegevust või eraõiguslikku auditit (nagu Hollandis) ei soovitata, kuna see suurendaks kulusid ja ebakindlust.

Mis oleksid muudatuste mõjud ja riskid?

Muudatuste positiivsed mõjud:

  • Vähem halduskoormust kasutusloa menetluse läbimisel ja elamu kiirem kasutuselevõtt.
  • Kiiremad kinnisvaratehingud.
  • Ettevõtjatel lihtsam hooneid üle anda.
  • Kasutusloa kohustustest vabastamine ei tähenda, et elamud ei peaks vastama ehitusseadustikust tulenevate nõuetele või et ehitusloas toodud tingimustest võiks mööda ehitada.

Negatiivsed mõjud ja riskid: 

  • Võib väheneda avalik-õiguslik kontroll ohutusnõuete üle.
  • Tekib ebaselgus, millal on ehitis lõplikult valmis ja kas see vastab ohutusnõuetele, st võib tekkida ebakindlus, kas elamu ja sellega seonduvad tingimused on pädeva isiku poolt üle kontrollitud.
  • Pädeva isiku hinnangute tellimine võib olla kallim kui riigilõiv kasutusloa eest.
  • Võib mõjutada kinnisvara väärtust ja tagatisvara usaldusväärsust.

Soovitatud muudatused ehitusseadustiku lisas 2 

  • Vähemohtlike elamute puhul jätta alles ainult kasutusteatis kõigi ehitustegevuste jaoks.
  • Samas muuta korterelamute hooldekodude ümberehitamine kasutusloakohustuslikuks, kuna tegu on ressursimahuka ja suure mõjuga tegevusega.
  • Täpsustada kasutusteatise vormi ja vähendada nõutavat dokumentatsiooni.

Meie tiim

Analüüsi koostasid meie kinnisvara- ja ehitusõiguse tiimi vandeadvokaat Sandra Mikli ja jurist Elisabeth Liiv.

Loe lähemalt Äripäeva Kinnisvarauudistest ja Ehitusuudistest.