Riigikogu menetleb olulisi muudatusi ehitusseadustikku ja planeerimisseadusesse. Vaatame üle, millised muudatused on tulekul ja kuidas need ettevõtjaid ja kohalikke omavalitsusi mõjutavad. Oluliselt muutub arendajatele halduslepingutega pandavate kohustuste kord. Ehitusvaldkonnas on ette valmistatud muudatused, mis kajastavad digitaliseerimist ning lahendavad seni praktikas tõusetunud probleeme.

Meie kinnisvara- ja ehitusõiguse eksperdid Sandra Mikli ja Andra Grünberg annavad nõu, kuidas eesseisvateks muudatusteks valmistuda. Seminari modereerib partner Piret Jesse. Vaata veebiseminari slaide.

Veebiseminari kava

Avasõnad. Piret Jesse

Arendaja kohustused planeerimisprotsessis: mis muutub? Sandra Mikli

Ehitusseadustiku muudatused: üldmõisted, vaba ehitustegevus, teatise ja loamenetlused, menetlustähtajad. Andra Grünberg

Ehitusseadustiku muudatused: projekteerimistingimused ja järelevalve. Andra Grünberg ja Sandra Mikli

Seminari taustast

Käesoleval aastal möödub ehitusõiguse kodifitseerimisest 7 aastat, mille jooksul on esile kerkinud mitmeid praktilisi probleeme ja küsimusi. Ehitusõiguse ajakohastamiseks ja kitsaskohtade parandamiseks on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM) koostanud ehitusseadustiku muutmiseks väljatöötamiskavatsuse, mille pinnalt toimub hetkel kooskõlastusring ja valmistatakse ette seadusemuudatust eelnõu näol. Sealjuures peaksid seaduseelnõu tasemel muudatused saabuma 2023. aasta esimeses pooles. Sellegipoolest saab juba praegu välja tuua põhilisemad probleemid, mida muudatustega lahendada soovitakse.

Mõisted vajavad selgemat eristamist

Praktikas on tekkinud küsimusi seoses „hoone“ ja „rajatis“ mõistete eristamisega. Näiteks on tekkinud küsimus kas teisaldatavate seintega puukuurid või terrassid on hooned või rajatised. Tulevikus soovitakse antud probleemi lahendada seeläbi, et hoone ja rajatise eristamine toimuks püsiva siseruumi mõiste kaudu, s.t. väliskeskkonnast piiretega eraldatud püsiva siseruumi korral on tegu hoonega, muul juhul rajatisega.

Samuti soovitakse kaasajastada ja digitaliseerida menetlusprotsesse. Plaanis on täiendada ehitusprojekti mõistet nii, et see võimaldaks tulevikus ehitusprojektina esitada ka ehitise digitaalseid infomudeleid, nt BIM-is (inglise keeles Building Information Modeling) koostatud ehitusprojekti. Muudatusega kaasneb ka täiendav võimalus ehitusprojekti osas automaatkontrolli teostada. Ehitusprojekti automaatkontroll võimaldaks esitada ehitus- ja kasutusloa menetlusse digitaalsel infomudelil põhinev projekt ning saada automaatkontrolli tulemuste põhjal kiiret tagasisidet projekti nõuetelevastavuse osas. See võimaldaks vigade vältimist projektis juba väga varases staadiumis, ilma, et kohalik omavalitsus peaks andma täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Seeläbi on võimalik parandada menetluste efektiivsust ja kiirust.

Maa-alade vahekasutus – uus võimalus maa kasutamiseks

Täiendava muudatusena on plaan lisada seadusesse ka vahekasutuse võimaldamine. See kujutab endast võimalust maa-aladel, mida on tulevikus plaanitud kasutada riiklikus arengukavas või planeeringus ettenähtud otstarbel, kuni selle tulevikus saabuva ajahetkeni püstitada kindlaks perioodiks (kuni 50 aastaks) ehitisi. Nii näiteks oleks teoreetiliselt võimalik kasutada Rail Balticu trassi piirkonda jäävat maa-ala tähtajaliselt muul otstarbel seni, kuni sellel ei alustata trassi rajamiseks ehitustöid. See võimaldaks muuhulgas selliseid maa-alasid kasutada näiteks parkimis- või laoplatsidena, samuti miks mitte ka taastuvenergia projektide elluviimiseks, mida soosivad selgemalt ka käesoleva aasta alguses jõustunud planeerimisseaduse muudatused. Vahekasutuse võimaldamine oleks äärmiselt tervitatav muudatus, kuivõrd seeläbi oleks võimalik kasutusse võtta seni kasutamata alad. Siiski saaks ettepaneku kohaselt sellist vahekasutust teostada vaid juhul, kui maakasutuse piirangud või planeering seda lubavad. Kahjuks ei näe täna kehtivad vanemad planeeringud kõik ette maa-alade paindlikku kasutust. Seetõttu tuleks vahekasutuse peale mõelda juba uute planeeringute, sh üldplaneeringute koostamisel.

Iseendale saab tulevikus ehitada vaid füüsiline isik

Praktikas on esile kerkinud küsimus, kas iseendale ehitamise regulatsioon laieneb lisaks füüsilistele isikutele ka juriidilistele isikutele. Seadus seda ei täpsusta. Kehtiva ehitusseadustiku kohaselt on võimalik iseendale ehitada ilma, et seda oleks vaja tõendada pädevus- või kutsetunnistusega. Seda, kas isik ka tõesti iseendale ehitab või hoopis näiteks majanduslikul eesmärgil ehitist püstitab, on hetkel aga raske kontrollida. See aga teeb võimalikuks olukorra, kus juriidiline isik ehitab leebematel tingimustel, s.t ilma vastava pädevus- ja kutsetunnistuseta justkui iseendale, kuid tegelikkuses on seda tehtud ärilistel motiividel. Kuivõrd seaduse eesmärgiks on aga lihtsustada projekteerimis- ja ehitusprotsessi just üksikisikute jaoks, siis on kavandatava muudatuse kohaselt edaspidi võimalik iseendale ehitada ilma vastava pädevus- ja kutsetunnistuseta vaid füüsilistel isikutel.

Vaba ehitustegevus ei tähenda reeglite puudumist

Hetkel kehtiva seaduse kohaselt puudub reeglina alla 20 m² suuruse pindalaga ehitiste puhul teavitus- ja loakohustus. Vastupidiselt üldisele arusaamale, et selliseid ehitisi saab püstitada sisuliselt piiranguteta, tuleb siiski ka väiksemate ehitiste puhul järgida ehitisele ja ehitamisele kehtestatud nõudeid ning lähtuda ehitamisel üld- ja detailplaneeringutest. Praktikas on levinud probleem, et väiksemaid aiamajasid, kuure ja saunasid püstitatakse selleks mittesobivasse asukohta, nagu näiteks väljapoole hoonestusala piiri, piirangu- ja kaitsevöönditesse või ehituskeeluvöönditesse. Näiteks püstitatakse puukuure tuleohutuskujasse, mis tulekahju tekkimise korral soodustavad tule levikut ühelt hoonelt teisele. Samuti on probleemiks, et hooneid püstitatakse planeeringuga lubatud ehitusmahust rohkem.

Väljatöötamiskavatsuses on MKM lahendusena välja pakkunud, et kehtiks teavituskohustus vähemalt kõrgendatud ohuga ehitistele – alla 35 kV elektri- ja side, õhu-, vee või maakaabelliinidele. Kuivõrd täna võib nimetatud liine püstitada vaba ehitustegevuse raames, puudub ülevaade selliste liinide asukohast, ohutusest ning nendega seotud kaitsevöönditest. Lisaks tekiks teavituskohustus ka küttekollet või tehnosüsteemi (nagu näiteks kütte- või gaasipaigaldist või surveseadet) sisaldavatele ehitistele, näiteks alla 20 m² suurustele saunadele ja väliköökidele. Teavituskohustus rakenduks ettepaneku kohaselt selliste ehitiste puhul aga siis, kui need asuvad elamu juures ja detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel.

Muudatused menetlustähtaegades

Täiendavalt kavatseb MKM muuta oluliselt ehitusteatise menetlusaega. Kuigi tänane ehitusseadustik näeb ette 10-päevase ooteaja enne kui on võimalik ehitamisega alustada, siis venivad ehitusteatise menetlused sageli oluliselt pikemaks. Praktikas on menetletakse ehitusteatist sageli nagu ehitusluba, seejuures võib teatisemenetlus kesta lõpuks kauem kui loamenetlus. Seega ei vasta teavituskohustus enam algsele ideele halduskoormuse vähenemiseks ning praktikas menetletakse ehitusteatisi samaväärselt loataotlusega.

MKM on teinud ettepaneku 10-päevase ooteaja ehitusteatiste puhul ära kaotada, s.t. ehitamisega saaks alustada juba teatise esitamisele järgneval tööpäeval. Seetõttu peaks kohalik omavalitsus edaspidi menetlema üksnes ehitusloakohustuslikke tegevusi. Siiski osutuks selline muudatus problemaatiliseks, kuivõrd kaitseta võivad jääda naabrusõigused. Samuti ei ole võimalik sellisel juhul tagada kooskõlastust olukorras, kus kooskõlastus on nõutud – näiteks Keskkonnaameti kooskõlastus hoone ehitamisel kaitse- ja hoiualale, Muinsuskaitseameti kooskõlastus kui ehitis on planeeritud mälestisena muinsuskaitsealale või Päästeameti kooskõlastus tuleohutuskontrolli osas. Praegu seaduses sätestatud 10-päevane ooteaeg on kehtestatud kaitsmaks puudutatud isikute huve ja ka avalikku huvi. Muudatusettepaneku valguses pole aga selge, kuidas toimub edaspidi puudutatud isikute menetlusse kaasamine ja ametkondade kooskõlastuste saamine. MKM on pakkunud ka alternatiivseid lahendusi – näiteks lühendada ooteaega 5 tööpäevale. Samas on ametkonnad välja toonud, et tegelikult ei piisa ka 10-päevasest ooteajast.

Lisaks on plaanis edaspidi menetlustähtaegasid arvestada kalendripäevade asemel tööpäevades. See tähendab, et menetluste kestus lüheneks mõne kalendripäeva võrra, kuivõrd tähtajad ei sõltuks enam nädalavahetustest ja riiklikest pühadest. Ettepaneku kohaselt kestaks ehitus- ja kasutuslubade ning projekteerimistingimuste menetlus 30 kalendripäeva asemel 20 tööpäeva ja projekteerimistingimuste avatud menetlus 50 tööpäeva.

Järelevalvemeetmete laiendamine

Tänane ehitusseadustik ei võimalda sõnaselgelt nõuda ehitustööde peatamist, mis võimaldaks järelevalveks pädeval asutusel teha kohustuslik ettekirjutus ehitustööde peatamiseks olukorras, kus ehitis või ehitamine ei vasta nõuetele. Näiteks juhul, kui ehitamiseks puudub ehitusluba või ehitustööd ei vasta projektile, samas kui ehitamisega kaasneb oht ümbritsevale või kui see mõjutab isikute õigusi. Seega on praktikas tekkinud ilmne vajadus sätestada ka  alus ehitustegevuse peatamiseks.

Ministeerium on teinud ettepaneku sätestada EhS-s järelevalve toimingute raames ehitustegevuse peatamise meede ning võimaldada teha järelevalveasutusel kohustuslik ettekirjutus ehitustööde peatamiseks ja ehitise nõuetega vastavusse viimiseks. Peatamine oleks aga ajutine meede, et vältida esineva ohuolukorra suurenemist ning võimaldada pädeval asutusel kaaluda edasiste meetmete võtmise vajadust.

Samuti on tehtud ettepanek täiendada EhS-s lammutamise aluseid. Ettepaneku kohaselt peaks eraldi lammutamise alusena sätestama ka ajutise ehitise kasutusaja lõppemise. Ehk siis kui 5-aastase tähtajaga ajutise ehitise kasutusperiood saab läbi ning ehitist muudeta alaliseks ehitiseks, on järelevalveasutusel õigus nõuda ajutise ehitise lammutamist.

Muudatused planeerimisõiguses

Analoogselt ehitusseadustikuga on alates käesoleva aasta algusest jõustunud ka planeerimisseaduse muudatused, millega kaasajastati planeerimisõigust mitmes aspektis. Nii näiteks toimub planeerimismenetlusse kaasamine ja teavitus elektrooniliste vahendite teel, samuti luuakse elektrooniline planeeringute andmekogus, millest on võimalik infot saada kõikide kehtestatud planeeringute kohta ja seeläbi lihtsustada juurdepääsu planeeringuandmetele.  Samuti on olulisi muudatusi tehtud halduslepingute regulatsioonis – halduslepingud on muutunud detailplaneeringu osaks ja seega kuuluvad need kohaliku omavalitsuse poolt avalikustamisele. Lisaks võimaldab planeerimisseadus taas halduslepingu alusel seada huvitatud rajatise väljaehitamise kohustust ka väljaspool planeeringuala.